XX项目全程企划及销售执行报告（DOC35页）.DOC

“水岸·帝景星城”项目 全程企划 及销售执行报告 2010年3月 纲 要 一、前言 1、本案的当前势态 2、本案当前应高度注意的问题 二、项目企划执行篇 1、重要论述 2、加快二期的户型更改进度 3、改变项目现有形象，重塑“品质大盘”风采 4、广告方案执行计划 5、活动方案执行计划 6、阶段广告费用安排 7、各阶段广告费用具体分配 三、项目销售执行篇 1、销售推广执行方针 2、销售推广执行方法 3、销售目标确定 4、销售阶段划分及时间控制 5、各阶段具体工作事项 四、附件：VIP卡入会活动方案 前言 本案的当前态势 待售量 水岸·帝景星城总建筑面积118041.12㎡（其中一期：64463.01㎡； 二期：53578.11㎡），一期2006.10月开盘至今还余有69套住宅、部分车库和店面未售，加之二期的待售量，本案目前还约有6.3万㎡建筑面积待售，也即，至目前为止本项目的销售量还仅为46.37%左右，不及全案的一半，任务艰巨。 当前的房地产环境 水岸·帝景星城一期于2006.09.20日公开认购，2006.10.01日开盘，一期的开盘时间正好处在全国经济高速增长，房地产业最为旺销的时期。而如今，随着2007.9.27日国家出台了第二套商品房房贷新政及2007年全年的银根紧缩政策，致使中国房地产出现了新一轮的“下行拐点”，加之2008年美国金融危机的全球性爆发，当前的房地产环境已极度的恶劣与低迷。 消费者心态的不同 水岸·帝景星城一期处于房地产的狂热期，消费者的心态是房价越涨越去买；如今，房地产处于低谷期，消费者是房价下跌了还一路观望，希望能进一步降到更低点，平和市场近阶段房价下降空间不大，消费者观望氛围浓厚。 物业类型的不同 水岸·帝景星城一期共有建筑10栋，其中7栋为多层建筑，3栋为小高层建筑。平和作为一个房地产三级城市（县城），居民对住宅的居住成本相对看重，因此，作为有着大体量多层住宅的一期，其受欢迎程度（多层住宅的居住成本低）将明显高于二期，二期将面临着居民抗性大、产品去化速度慢等等的压力。 本案当前应高度注意的问题 平和房地产目前市场严峻、竞争剧烈！在如此环境下，如何做好本案，并使其领跑于市场、领跑于竞争对手及顺利完销，就必须高度注意以下问题： 1、密切关注当前的房地产形势、平和的房地产市场状况； 2、清晰认知本项目现有的形象（详见企划报告第四条第㈡款）； 3、把改变本项目现有形象，作为当前最为主要的任务在抓（详见企划报告第四条第㈢款）； 4、对二期户型短时间内进行进一步的优化； 5、严格按照双方约定的广告费用提取比例进行广告投放； 6、贵我两司的密切配合，通力合作，确保各项工作的开展及执行； 备注： 2006、07年客户如潮、疯狂抢购，无需策划、无需广告便全盘卖光的时代已经过去，2008年后的房地产已步入理性地产和完全的“买方市场”时代，在这个时代，产品品质、质量、价格、附加价值将被摆在了第一位，房地产公司只有扎实打造好产品的品质、质量并通过切实有效的企划措施、广告策略、销售策略才可最终赢取市场。 二、项目企划执行篇 ㈠、【重要论述】 关键词：意识、心态、高度 小故事 2007年8月我司走访并考察了福清房地产市场。福清简称“融”，雅称“玉融”。地处福建省东南沿海，位于省会中心城市福州和闽江口金三角经济圈南翼，隶属于福州，行政级别为县级市。福清城市综合实力强大，区域生产总值增长稳定，2007年已达472亿元。在全国百强市县评比中，福清市当年居于第21位,并连续7年跻身“全国百强县(市)” 。 走访过福清市场的同事们无不惊叹当地市场的旺盛与繁荣，无不盛赞当地开发商超前的意识、良好的心态及已处在的高度。福清房地产项目中有相当一部分堪称大笔之作，他们的做法是恢弘大气的形象板、形象墙、形象标志一律先设，最中心、最引以为傲、最为标志性的绿化景观先行，他们早已不满足简简单单的样板房展示，取而代之的是更为流行的样板区的展示与开放，“样板区”也即项目的部分景观实景，包含样板房。项目推出前先行推出样板区，其结果是不仅最大程度展示了项目的形象、开发商的实力，更为重要的是提升了购房者的信心，并最终给开发商带来了销售速度和物业价值的最大化提升。 2、算一笔小账 工程进度拖延带来的损失： ①、项目运营成本增加：项目银行贷款利息、项目投资资金银行同期的存款利息、项目获利后的再投资利润、售楼处租赁成本、分公司人员工资、分公司耗材等等。 ②、开发商实力无法展现：贵公司实力强大，但工程进度的拖延不仅无法展示公司应有的实力，甚至还可能给购房者带来负面信息（认为开发商实力并没有像宣传中的那么强大，