[图解建筑物区分所有权构成及业主权利.doc

图解建筑物区分所有权构成及业主权利、义务和法律责任 一、物业、物业管理的概念 物业是指已建成并投入使用的各类建筑物以及与之相配套的设施设备和相关场地。 物业管理（property management），是指业主以管理规约为基础，自行管理或者通过选聘物业服务企业，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 二、物业相关专业用语的含义 （一）自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位； （二）自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备； （三）共用部位：是指房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、业主楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室； （四）共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。 三、建筑物区分所有权构成 现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地、住房紧张，出现多层建筑、高层建筑；第二，城市功能区域化，住宅小区等各类物业区域的出现，引起法律的变化。 多层、高层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。 业主——物业的所有权人，其所有权既包含着对于建筑物独立使用用途部分的所有，也包含着对建筑物的全体所有权人共同拥有的共用部分的共同所有，同时也包含着共同关系而形成的管理团体的成员权。在这种特殊的所有权中，标的物是建筑物，但该建筑物各个独立部分效能的发挥，离不开楼梯、供水、供电、供气、电梯、中央空调等设施设备这些共用部分的共同使用，即该建筑物中各个具有独立使用用途和功能的部分，虽然可以成立所有权，但该所有权的行使，是要以整个建筑物共用部分的用益权为前提，否则不能成立完全独立的所有权。这种单独所有与共有以及共同关系成员权的结合，便构成了现代民法中逐步发展起来的一种新所有权类型——物区分所有权。 物业的所有人——即物业管理活动中的业主。业主拥有的可以独立使用用途的部分，通常在建筑物区分所有权中被称为区分所有建筑物的专有部分，业主就是专有部分的所有权人。而全体业主共同拥有的共用部分的所有权是全体业主的 ，对于每一个单个的业主而言，是与全体业主共同所有，每一个单个业主所拥有共用部分的只是建筑物共用部分的一种持分拥有。这种持分拥有就如股份公司的股票一样，对每一个持有该股份公司股票的投资者，所拥有的实际上就是以股票比例享有的该股份公司的持分所有权。因此，在建筑物区分所有权中就将每一个单个业主拥有共用部分所有权的权利直接称为区分所有建筑物共用部分的持分权。 对于众多业主共同拥有的这样的区分所有建筑物，必然要涉及大家共同的许多利益问题，在涉及这些利益时，如果每一个单个业主都从自己利益考虑，就会造成相互之间的混乱。如果众多业主们就涉及到业主共同事务的事项，总是一个个相互之间或一个个单独与物业服务企业交涉，那么业主的这些共同事务就可能一事无成，即使可以完成这些共同事务通常也非常艰难，而且全体业主的合法权益也很难保证。因此，在物业管理活动中业主行使物业管理权利往往不能由单个业主独立行使，必须借助于一个管理团体，这个管理团体就是在物业管理活动中的业主大会。 由业主大会这个管理团体将全体业主召集在一起共同决定大家的共同事务，业主通过业主大会行使物业管理的参与管理权、选举权、选聘权、请求权以及监督权等各项权利，业主大会代表全体业主行使物业管理的这些权利。对于单个业主来说就是业主大会这个管理团体的成员之一。因此，在建筑物区分所有权中就将这种单个业主所拥有的业主大会这个管理团体的权利称之为成员权，由于这个成员权是基于共同关系而形成的，往往也将其称为因共同关系所形成的成员权。因此，建筑物区分所有权就如下图所示，是由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权及因共同关系所形成的成员权三者复合而成。在处分、继受或抵押时，这三部分所构成的特别权利是不可分割的整体。 住宅小区的业主所有权实质上就是区分所有权。 高新·幸福城临时管理规约 第一章 总 则 第一条 为维护高新·幸福城全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共安全、公共环境和公共秩序，保障物业的安全与合理使用，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》等相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理