[土地使用权评估.doc

要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。同时参照物应选择三个以上。1.土地使用权年限修正系数计算:? ? ? ? ? ? ? 1? ? ? ? ? 1 计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］? ? ? ? ? ? (1+R)m? ? ? (1+R)n其中:y--年限修正系数；　　n--参照物土地使用权限剩余年限；　　m--待估土地使用权限剩余年限；　　R--折现率。 2.容积率修正系数计算：　　　　　　　　　待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= 　---------------------　　　　　　　　　参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:? 计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格? ? S --基准地价? ? a1 --个别因素修正系数? ? a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:? ? ? 计算式:? n=N-S? ? ? n--土地收益年限；? ? ? N--土地出让年限；? ? ? S--已使用年限。5.土地假设开发法计算:? 表达式:? 地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:? 宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积? 被评估宗地总价的计算公式为： ? ? ? ? ? ? n? ? ? ? ? ? P= A∑ (Ki×Mi) ? ? ? ? ? ? i=1? ? ? ? 式中:P为待评宗地总价格; ? ? ? ? ? ? A为路线价;? ? ? ? ? ? n为待评宗地划分的地段数;? ? ? ? ? ? Ki为第i段地的深度指数;? ? ? ? ? ? Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:? 数学表达式:? 地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益? 如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。? 地产评估值=地产重置成本-各种贬值? 采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。? ? a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；? ? b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价； ? ? c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。8.地产经济性贬值额计算:? 地产经济性贬值额定=地产收益年损失额/投资报酬率? ? ? ? ? ? ? ? ? ? n? ? ? ? -n? ? ? ? ? ? ? ? 或 ∑Ri×（1+r)? ? ? ? ? ? ? ? ? ? i=1? ? ? 式中:Ri---第i年地产收益损失额;? ? ? ? ? r ---地产投资报酬率;? ? ? ? n ---地产收益损失持续的年限。