[土地出让金计算方法.docx

　土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。 　各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款土地出让金计算方法 　土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 　南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近3000元，而现在要补缴土地出让金，就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。 　解读：网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，每个网格点为200米×200米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为188元/平方米，最高值在南湖一带，为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的最低值188元/平方米计算。 　公式：补交土地出让价款（元）=网格点楼面基准地价（元/平方米）×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数 　举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米，土地证上记载的土地面积为14.97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法如下： 　经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米；容积率为3.5，容积率修正系数0.761；剩余使用年限为69年，年期修正系数0.9983.据此，需要补交土地出让价款（元）=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元土地增值税的计算方法及公式作者：佚名 来源：中顾法律网 点击数： 20273 更新时间：2010-12-15 14:33:39? 免费法律咨询 我来说两句(0)复制链接 大 中 小 [提要]土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收...推荐阅读： 土地增值税?计算 ? 单位转让存量房土地增值税计算方法? 房地产企业土地增值税计算着手要点? 房地产土地增值税税额计算的三种方法? 土地增值税清算政策详解? 【转让房产个人所得税】个人转让房地产土地增? 土地增值税清算案例? 土地增值税? 【清算法规】土地增值税清算政策集锦 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。? ■土地增值税的计算方法　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。　方法一、分级逐级距计算。　分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。　第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额　第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额　第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。　方法二、查表法。　查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。档次 级 距 税率 速算扣除系数 税额计算公式 说 明 1增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。 2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40%5%增值额 40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分 60%35%增值额60%-扣除项目金额35%　土地增值税税率表　第一步、第二步