02案例A公司M项目.doc

关于湖南 “M项目” 一期住宅小区住房开发贷款的评估报告 【内容提要】 借款人湖南A公司于2003年12月成立，注册资金2000万元，为三级资质开发资质，2007年度信用等级为A。 “M项目” 一期住宅小区建设项目经长沙市计委立项， “四证”基本齐全。 项目占地面积164000平方米，建筑面积98008平方米，全部为独立住宅、联排住宅和花园洋房。项目总投资19390万元，其中：自有资金6864万元、占比35.4%，预售收入2526万元、申请我行贷款10000万元,经评估测算，项目建成后, 独立住宅、联排住宅、花园洋房空置率分别按15%、20%、20%测算，可实现销售收入32581万元、利润总额4571万元，项目财务内部收益率46.68%，贷款期限3年、偿债保证比2.03。拟采用本项目土地和在建工程抵押担保方式。本项目主要存在政策、市场、筹资、建设及管理等风险，评估认为，在落实相关贷款条件的前提下，对发放本项目贷款无异议。 信贷审查委员会： 我部于2007年3月对湖南A公司开发的“M项目”（以下简称本项目）一期住宅小区建设项目开发贷款进行了评估，主要结论和意见如下: 借款人概况 （一）借款人概况：湖南A公司（以下简称借款人），于2003年12月成立；法定代表人张XX，经营范围：筹建房地产开发项目。房地产开发资质三级。 借款人成立时注册资本1000万元2004年4月；2004年6月借款人；2004年7月借款人；2006年4月借款人；2006年9月。以上变更均经开户行前往湖南省工商行政管理局调查查询确认。 表1 借款人 单位：万元、% 出资额 出资方式 出资比例 B公司 1235.8 现金 61.79 C公司 564.2 现金 28.21 D个人 200 现金 10 合 计 2000 100 30人，占79%；员工综合业务素质较高。 （二）经营者素质评价：董事长兼法定代表人张XX先生，经济管理博士研究生学历。曾供职湖南省体改委、和国家体改委，并在中信房地产公司、恒通集团房地产事业部B公司、北京王府花园开发公司等担任总经理和董事长。成功主持开发了北京“TT项目”、北京“NN项目” TOWNHOUSE项目——橘郡等项目，具有较丰富的工作经验和较强的组织管理能力。 （三）借款人经济技术实力评价：根据借款人提供的会计报表显示：2006年12月末总资产12192万元，总负债3822万元，所有者权益8370万元；资产负债率31.5%，流动比率316%，速动比率139%，有一定的经济实力。 （四）资产负债分析 表1 借款人资产负债表 单位：万元 、% 目 2004年 2005年 2006年 8965 8344 12192 流动资产 8894 8228 12087 其中：货币资金 406 465 2235 预付帐款 400 其他应收款 1570 3245 2659 存货 6918 4518 6793 固定资产 68 112 102 无形资产及其他资产 3 4 3 无形资产 1 1 长期待摊费用 3 3 2 二、负债总额 7965 7450 3822 1.流动负债 7965 7450 3822 2990 应付福利 26 其他应付款 7961 7439 806 三、所有者权益 1000 894 8370 实收资本 1000 1000 2000 资本公积 6602 未分配利润 -106 -232 资产负债率 88.84 89.28 31.35 流动比率 112 110 316 速动比率 25 50 139 现对2006年度资产负债情况分析如下： 1、预付账款400万元，、存货6793万元，系6605万元，其中项目占用4557万元，二期项目占用2048万元；项目开发间接成本188万元。 短期借款2990万元2006年12月向联华国际信托投资公司借款,用于城市基础设施，期限6个月，于2007年6月8日到期，长国用(2006)第104、105、106号地作抵押担保。 、其他应付款806万元750万元。另外，长沙市农业银行汽车贷款2.5万元，湖南鑫湘工程勘探有限公司0.5万元。 、实收资本2000万元。系借款人注册资本2000万元、资本公积6602万元,系借款人股东为开发本项目所追加的投资。根据借款人2007年1月20日股东会会议6602.1万元, 其中:B公司3102.1万元，C公司3500万元,追加公司流动资金,转增为公司资本公积。并承诺:此款项在项目未完工、未还清开发贷款之前，不分配利润，不抽逃资金 8、未分配