08年度樱花国际推计划08年度樱花国际推广计划.doc

樱花国际08—09年度市场分析及推广策略 目 录 一、市场分析及预测 1、上半年基本市场状况 ①统计数据 ②影响原因分析 2、定向市场分析 ①别墅市场分析 ②海景房市场分析 二、樱花国际在当前形势下的SWOT分析 三、08-09年度基本推广目标 1、保守型目标 2、进取型目标 四、08-09年度基本推广策略 1、保守型策略 ①基本举措 ②成本分析 2、进取型策略 ①基本举措 ②成本分析 一、市场分析及预测 1、上半年基本市场状况 ①统计数据 中国国家统计局6月１８日公布的数据显示，５月份全国房地产开发景气指数为１０３．３４，比４月份回落０．７３点，这是国房景气指数连续６个月出现环比（比上月）回落。 从统计局发布的国房景气指数趋势图能清楚地看到，国房景气指数从２００７年３月起连续８个月环比上升，而从２００７年１２月开始环比连续回落，到２００８年５月份已连续６个月回落。 ????虽环比连续回落，但当前国房景气指数仍处于景气空间。国房景气指数以１００为临界值，指数值高于１００为景气空间，低于１００则为不景气空间。 ????统计显示，截至５月底，全国商品房空置面积为１．２７亿平方米，同比增长０．１％，而上月为下降１．８％。其中，空置商品住宅６４９５万平方米，下降４．８％，降幅比上月缩小１．９个百分点。 ????房地产开发投资和到位资金增幅都出现小幅回落。前５个月，全国完成房地产开发投资９５１９亿元，同比增长３１．９％，增幅比上月回落０．２个百分点；房地产开发企业实现到位资金１５０９９亿元，增长２４．３％，增幅回落１．６个百分点。 ????土地开发和房屋施工面积增幅也都出现了回落。前５个月，全国房地产开发企业完成土地开发面积同比增长４．３％，增幅回落１．６个百分点；全国房屋施工面积增长２４．９％，增幅回落０．５个百分点。 ????国家发改委、国家统计局此前公布的数据显示，全国７０个大中城市房屋销售价格５月份同比上涨９．２％，涨幅也比上月回落了０．９个百分点。 ②影响原因 ■　金融调控政策密集 从目前众多一线城市楼市现状可以看出，政府对房价的调控已显成效。在密集的宏观调控背景下，房地产业正面临新的发展机遇和挑战。 2008年银行将大砍地产信贷，对房地产项目审核也更严格。有消息称，央行已核定四大国有银行今年的新增信贷额度，其中工商银行、建设银行、农业银行2008年新增信贷额度分别为3650亿元、3500亿元和3100亿元，与2007年基本持平；中国银行则为2600亿元，同比下降200亿元。 两年来，利率六次上调、存款储备金十次上调、买第二套房以户为单位、房贷从紧等政策，将对2008年房地产市场产生重大影响。 5.12地震更是让政府加强了金融政策的定向性倾斜。 ■　新房供应量上升20％ 以上 从上面的数据可以看出，尽管新房供应量同比有所回落，但是依然高达24.9%。楼市供应量的加大，一方面促进楼市进一步调整，同时也给老百姓提供更多购房选择机会。 ■　需求量出现阶段性萎缩 据了解，去年年底在个别房地产热点城市，投机性和投资性购房，在总需求中所占的比例远超过三分之一。房产新政后，投机者撤退、投资者收手的现象屡见不鲜。而在自住购房者中，有些人因预期房价下跌暂时持币待购，他们都是需求量消失的真实反映。 同时，去年楼市的火爆也提前透支了不少2008年应有的市场需求。据调查，2007年房价的飙升让很多80后的白领一族感受到压力，纷纷涌入购房大军，这就相当于将本该属于后两年的需求量提前释放。 ■　保障性住房上市量猛增 如今增加限价商品房、经济适用房等保障性住房的供应也成各方共识。保障性住房的作用主要有两个方面，首先是满足低收入人群的住房需求，以廉租房形式解决困难家庭的住房问题，为目前世界上许多国家所采用。保障性住房还有个作用就是平抑房价。有研究表明，廉租房建设与房价呈反比关系。廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%至4%。 ■　土地供应仍然偏紧 到底是地价推动房价，还是房价带动地价，它们的关系犹如鸡与蛋，可两者的相互影响性不可否认。有了高房价，开发商才敢高价拿地；而反过来，在高地价的影响下，开发商肯定不会低价卖房。 去年风靡一时的土地面粉贵过面包的现象，就是房价暴涨的一种体现。在高地价的影响下，房价想短期内刹车有点难。 新年伊始，国务院就连续公布两个有关加强土地管理的新规。2008年，土地市场的供应仍然偏紧，这就对房价产生了上行的压力。 ■　投资渠道狭窄 住房既可消费，也可投资。目前国内投资渠道狭窄，这是房产投资受青睐的原因。去年很长一段时间，股市十分火爆，很多炒楼资金流入股市。尽管房产投资内含升值因素及租金收益，但对于渴望