2008年年度总结008年年度总结.doc

目 录 壹、前言 贰、总结篇 一、08年整体市场分析 二、08年销售情况分析 三、08年媒体推广分析 叁、展望篇 一、2009年整体市场展望 二、2009年销售预案 三、2009年媒体推广建议 四、2009年案场管理措施 壹、前言 2008年的丝丝寒意还未退去，2009年的脚步已悄悄到来。回望2008在全球金融风暴的席卷下，国内的房产市场也未能幸免，特别从08年3季度开始市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。阳光新城一期就在这样的大环境下开盘了，在08年近5个月的销售周期中，去化情况不尽如人意，比我们预想的销售成绩还有一定的距离。总结过去，展望未来，我相信阳光新城会像她的案名一样充满阳光！ 贰、总结篇 一、市场如果要用简单的语言来描述一下2008年的房地产市场，用个关键词就能勾勒出市场一个大致的轮廓。总体来看，调控政策在去年发生了明显的转向，这无疑将对未来市场带来深远的影响。 迎新送旧，回顾2008年的房地产市场一定会让我们感慨万千，这一年发生的变动既让人匪夷所思，又似乎全在情理之中，用一句话来形容，那就是“市场调整，调控转向”。接下来让我们用个词语来概括一下去年楼市的全貌，也可以让能够更好地把握市场的脉络。 　　房价回归 2007年中国的房价曾经一度很疯狂，而其终于在2008年步入了回归，在这一年中房价整体调整的态势显露无疑，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸于媒体报端。根据国家统计局的统计，2008年11月的全国房地产开发景气指数为98.46，比10月回落1.22点，比2007年同期回落8.13点，这也是去年该指数的第11个月下滑。与此同时，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比仅上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5%，这也是自去年8月以来，房价第四个月环比下降，且下降幅度有扩大趋势。 点评：过度的疯狂往往就会让市场走向反面，2007年楼市的大涨让许多市场中人“胃口大开”，那些“”的始作俑者终于在去年尝到了自酿的苦酒。所以市场还是有其自身的规律，理性投资无疑在任何时候都不可忽视。 　　交易萎缩 成交量的下降无疑是2008年中国楼市另一个最为显著的特点。中金公司在一份研究报告中指出，2008年前三季度，全国商品房销售面积4.03亿平方米，同比下降14.9%。而根据国家统计局的统计，去年1～11月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%，其中商品住宅销售面积下降18.8%。去年年末，在一系列政策的作用下，市场成交一度出现了回暖的态势，但同比仍然呈现下降。比如去年11月上海商品住宅成交面积达到120.69万平方米，比上月提高了40.43%，但同比住宅成交量仍然下滑了41.21%。 点评：在去年各个投资市场都趋向“萧条”的大背景下，房地产市场自然也未能幸免，观望成了市场的主旋律，而信心的缺失无疑是其中的关键。 　　政策救市 在交易下滑，房价调整的大背景下，为了进一步拉动内需，去年国家也对房地产市场出台了一系列刺激政策。财政部、国家税务总局首先对个人住房交易环节的税收政策作出调整，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。与此同时央行也出台新规扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。在这些政策的基础上，之后国家又继续出台了相关措施，而各地也根据自身情况出台了相应的细则。 2008年房地产相关政策序号 政策名称 颁布日期 实施日期 发布单位 1 《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 2007-12-30 2008年3月底前 国务院办公厅 2 中国人民银行决定上调存款准备金率0.5个百分点 2008-1-16 2008-1-25 中国人民银行 3 《经济适用住房开发贷款管理办法》 2008-1-18 自发布之日起30日后实施 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 4 《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》 2008-2-25 2008-2-25 建设部 5 两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”。 2008-3-5 —— 十一届全国人大一次会议 6 国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。 2008-3-11 —— 国务院 7 证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用