4写字楼基础知识培训.doc

写字楼基础知识 目录 写字楼的概念 写字楼的分类 写字楼的发展 写字楼的功能 写字楼的案例 写字楼的概念 写字楼的定义: 写字楼一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门，一个企业中近乎有一半的工作人员是从事办公室工作的。 现代写字楼正向综合化、一体化和智能化的的方向快速发展， 写字楼的起源: 历史上办公室起源于产业革命时期，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。 今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，而正在成为社会生产的基础。目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别是近几年信息化技术的快速发展，更加速了这种变化的趋势。 先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。 写字楼的分类 分类方式: 在美国，通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征，该类物业能使公司形象和地位得到提升；B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。 由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种方式：“甲”系列分类 、As系列分类 和按功能复合程度分类 。 “甲”系列分类 : 北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一。所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施）电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。 按照上述标准，写字楼分为顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼和病及写字楼四个类别。 顶级写字楼: 在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国各地的人也略知一二。 甲级写字楼: 硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。 乙级写字楼: 硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差，部分达到5 A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。 丙级写字楼: 硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备实施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。 “甲”系列分类表: 写字楼分类 “AS”系列分类 : “AS”系列分类即按写字楼的自动化（automation）水平分类，自动化水平越高，舒适度增加，办公的效率也越高，所以在自动化被人们广泛重视的情况下，As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。 实践中，自动化被诠释成智能化，常常以智能化替代自动化的称谓。写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说。3A是指3种自动化系统，包括楼宇自动化（Building Automation System）、办公自动化（Office Automation System）和通讯自动化（Communication System）。由于楼宇自动化较复杂，专家们把它分为三类：楼宇自动化、保安自动化系统（Safeguard Automation System）、消防自动化系统（Fire Automation System），合起来称为5A。 楼宇自动化: 包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。 办公自动化: 包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统。 安保自动化: 包括监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统、周界防翻越系统、门禁系统等众多当前高科技安保自动化技术。 通讯自动化: 包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综