[第八章收益法.ppt

1、认识了资本化率实质是一种收益率，实际上是在观念上把握了求取资本化率的方法：收益法中应采用的资本化率，等同于获取估价对象不动产所产生的纯收益具有同等风险的资本的收益率。见例： “资本化率=具有同等风险的资本的收益率” 2、资本化率的确定可以包多种情况，避免一些过于武断或只适合于某些特定情况的结论。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 例：为了进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回报与投资回报的概念及其之间的区别。 投资回收：是指所投入资本的收回，即保本。 投资回报：是指所投入资本全部回收之后获得的额外资金，即报酬。 可将购买收益性不动产视为一种投资行为：投资需要投入的资本是不动产价格，试图获取的收益是不动产预期产生的净收益。投资既要获得收益，又要承担风险。从全社会来看，报酬与所投资风险相关，风险大的投资，其报酬也高，反之则低。 因此，在不动产估价中选用的报酬率，应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （四）资本化率的种类 不动产的资本化率分为：综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。它们既有严格的区分，又有相互联系。 若知道其中两个资本化率以及它们的价格，便可求出另一个资本化率。其计算公式为： R0=(RL*VL+RB*VB)/(VL+VB) 式中: R0——综合资本化率，适合于土地和建筑物合一的估价； RB——建筑物资本化率，适合于建筑物估价； RL——建筑物资本化率，适合于土地估价； VL——土地价格； VB——建筑物价格。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、纯收益在前若干年有变化的情形 具体有两种情况，一是年期有限，一是年期无限。 （一）有限年期的情况 假设前提：（1）t年以前（含第t年）的纯收益有变化； （2）t年以后纯收益无变化为a； （3）r每年不变且大于0； （4）年期有限为n （二）无限年期的情况 假设前提:（1）t年以前（含第t年）的纯收益有变化； （2）t年后纯收益无变化为a； （3）r每年不变且大于0； （4）年期无限 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 纯收益每年有变化的公式有非常重要的使用价值。现实中每年的纯收益往往不同，如果采用公式V=a/r或者V=a/r[1-1/(1+r)n]来估价时，有时未免太片面；如果根据纯收益每年都有变化的实际情况来估价，有不太可能（除非收益年限较短）。 现实中每年的纯收益如何确定？ 一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对其未来3-5年或可以预测的更长时间的纯收益作出估计，并且假设从此后的纯收益不变，然后对这两部分纯收益分别进行折现处理，计算出不动产价格。 特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐等房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用这种公式进行估价。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 【例4-7】某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为：20万、22万、25万、28万、30万，从未来第6年到第38年每年的纯收益价格稳定在35万左右，该类房地产的纯收益率为10%，试计算该宗房地产的价格收益。 【例4-7】通过预测得到某宗房地产前5年的纯收益分别为:20万、22万、25万、28万、30万，从未来第6年到无穷远每年的纯收益将稳定在35万左右，该类