[第八章物业管理.ppt

第八章 物业管理 不动产、房地产、物业的联系与区别 不动产（real estate）侧重于指物质形态 房地产（real estate，property）物质形态和权益并重 物业 （property）侧重于指权益 一般情况下三者可以通用，互为替代。 “物业”、“房地产”用于指物质形态时具体区别： 其一，物业一般用于确指。房地产则一般用于泛指。 其二，物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。 房地产往往指生产、流通、消费整个过程的房地产 产品。 （二）物业管理的概念 “物业所有人”是指房屋所有权人，即业主； 物业管理的管理对象是物业； 物业管理的服务对象是入，即物业的所有权人 和使用权人。 （三）物业管理的主要特点与性质 物业管理作为一种新型的管理模式，它有别于以往的房产管理，具有社会化、专业化、企业化、经营化、规范化的特点。 1、 服务性：提供劳务服务。 物业管理从产业划分上属第三产业。 其管理的对象是物，服务的对象是人（业主、使用人），“寓管理于服务之中”，管理本身就是一种服务，为物业产权人和使用人提供优质高效的服务是物业管理 其从事的基本业务是有偿的，另外，其管理服务内 容大量涉及房屋的出售、出租、代售、代租及围绕业主 使用人的各种需求开展的针对性经营服务项目，所以经 营是物业管理的属性之一。 各种有偿经营业务的开展，解决了物业管理的经费 来源，为物业管理企业的生存发展和物业管理的良性循 环起到了保障作用。 3、专业性 随着社会经济的发展，物业管理作为房地产业的一 个专业分工成为必然。 物业管理的专业性包含三层含义： （1）有专门的组织机构，表明这一行业从分散的劳动型转向了专业型； （2）有专业的人员配备，如机电维修、治安、消防、 清洁、绿化等均有相应的专业人员负责； （3）有专门的管理工具和设备。 除此之外，物业管理的保安、清洁、绿化等工作 交由保安公司、清洁公司、绿化公司去做，也是物业管 理专业性的一种体现。专业分工越细，物业管理的社会 化程度就越高，这是物业管理的发展方向。 4、受聘、受托性 物业管理权来自于物业的财产权。 由于现代物业建造档次高、体系完整、产权分散， 使得产权人各自高效的管理自己的物业变得不可能，所 以一般是将所有权与管理权分离，由开发商或业主团体 以合同或协议方式聘用或委托专业物业管理企业行使管 理权，对其提出明确的要求，给以相应的报酬，也进行 一定的监督 5、 规范性 ：成立、接管、管理的规范性 物业管理的规范性主要有三层含义： （1）物业管理企业要根据国家有关政策法规，到工商 行政管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营； （2）物业管理公司应通过规范的程序接管物业，即通 过契约形式获得业主大会或开发商的正式聘用； （3）物业管理企业须依照专业法规、条例、标准和一 定的规范、规程进行专业管理，并需接受业主组织和政 府主管部门的监督检查。 即：规范有序是物业管理高效运作发展的重要前提，也 是服务业发展的共性。 6、 统一性和综合性 物业、设施系统化，物业产权多元化，多头管理易 生的弊端等，都强烈要求有一个统一的机构对物业的各 种管理项目进行统一严格的管理。 企业化、社会化、专业化的物业管理模式将有关物 业的各种管理服务工作（如清洁、绿化、保安、维修 等）汇集起来统一办理，正好呼应了这一要求。在这种 情况下，各产权、使用人只需面对一家物业管理企业， 就可办理所有围绕物业服务需求的日常事宜，而不必分 别面对各个不同的部门。因此，物业管理的服务性质具 有明显的综合性。 7、中介性 物业管理的宗旨就是提供尽善尽美的各种服务，满 足业主、使用人的生活、工作等要求。但是，物业管理 公司自身能提供的服务不可能也不必要包罗万象，因 此，所以代与社会联系、寻求社会的支持、服务与交换 便成了物业公司的一项经常性的工作，如代聘专业公 司、代租房屋、代理求职、代请家教、代找钟点工等， 都体现了物业管理中介性的一面。 二、物业管理与传统房产管理的区别 三、物业管理的业务范围 物业管理是一项范围广泛的多功能全方位的管理工 作，就其涉及的业务范围而言，可划分为以下四类： 物业管理与传统房产管理的比较 （一）常规性的公共服务 常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业 主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满 足全体业主、使用人共同的服务需求，是物业管理最基 本的工作。 内容通常在物业服务合同中作具体约定，住用人在 享受这些服务时不需要事先再提出或作出某种