从柔性限购的前因后果探讨凤凰小城开发策略分析.ppt

（三）限购对每个板块的影响有差异 1、限购带来的板块引流效应：限购后两周，非限购地区东西湖、黄陂、蔡甸、新洲销量大反弹，成销量冠军 2、辩证看待中心城区的限购影响 ：一方面，中心城区消费群体是多房产的富人，是限贷的主要对象，政策影响其投资与持有成本，另一方面，中心城区资源短缺，消费者来自全国，其抗跌性很强 3、四新板块面对限购很夹生：一方面，虽然号称新区，但没有享受特殊政策，依然属于汉阳区，不幸成为限购对象；另一方面，武汉新区的供给结构很特殊：2015年上半年之前，武汉新区一直处于供给过剩、价格恶性竞争区域，2015年下半年及2016年上半年房价突然快速反弹，但受开发周期及部分开发商（华发）捂盘制约，供给一下上不来，所以也出现了一房难求的排队抢购局面，2017年，限购前捂盘或抢建的项目会陆续入市，在销项目依然会保持10~13个左右，因此，相对其他限购片区来说，其市场竞争压力的反弹会相对较快 推盘个数 总供应量 推盘方式 9月 10月 120万方 前三周135万方 每周预售证10个 每周预售证20个 挤牙膏，每次300套左右 部分楼盘推600~1000套 五、四新板块10月新政市场动态 （一）新浪乐居对武汉市场预判 10月3日限购新政影响预判： 对市场的影响要看政策具体的范围和强度； 短期内市场量价不会出现明显下降； 加快开发商出货节奏，增加市场有效供给； 武汉外地人购房比较重大，尤其是投资型购房比重大，如果限外较严格的话，会扭转市场预期，促使楼市量价涨幅进一步下降。 10月6日进一步加强管理的影响： 从长远看，房价仍有较大的上涨空间。但是过程必然由调控引导，并伴随着市场的起伏。本轮调控，将会从市场购买信心开始影响，进而体现在量价的回落趋稳，中期市场或将步入淡市。 （二）新浪对四新市场总结与预判 本月统计：四新区域住宅市场来访、成交受新政以及新广告法影响，各项目推广减弱，客户观望情绪增加，整体情况较新政前略有下滑。但目前四新区域市场供应不足，开盘项目所加推产品基本售罄。 预计未来：住宅市场受政策影响，客户购房心理预期降温，加上金九银十的旺季已过，市场会进入相对平稳的时期。 平均445 平均147 （三）四新区域住宅月成交数据 区域内各住宅项目普遍断货，开盘加推项目基本为开盘当日即售罄。钰龙旭辉半岛成交均价15500元/平，当天推售461全部售罄。国博新城成交均价11000元/平，没有认筹开盘当天到访226组客户，推售204套房源全部售罄； 卧龙推售住宅楼栋售罄，现主要推售别墅，后期预计2017年上半年推售。 国博限购前认购房源比为5:1；限购后本月成交的204套房认房源购比2:1，还是开盘即清盘，因房源少，说是“没有公（明）开，而是私（暗）开” 六、凤凰小城如何把握市场局势 （一）开盘节点如何综合契合市场周期 1、综合判断市场周期：限购已经成为事实，限购力度没有过去那么坏，未来其实把握短期内关注心理影响周期，中期取决于地方政府财政压力，长期看国家是否看国家能找到新的增长点。具体来说：依据时间窗口周期黄金定律，假如我们不能在限购后3~5个月（消费激情缓冲阶段）抢着入市，也不能延后至21~34个月的地方财政压力反弹周期之后开发，那么在消费激情弱化阶段（8~13个月）的入市效果是一样的 2、变刻意抢工期为灵活蓄客期：鉴于即使我们抢工期，也无法赶上销售的最佳时机。因此，建议没必要抢2017年5.1日开盘，而是要抢在年底前尽快进入蓄客期，而且灵活调整蓄客周期，保证蓄客率达到500组才能开盘 （二）开盘节点如何规避区域竞争高峰 1、动态跟踪板块竞争格局：2017年，好在我们近身对手已经少了两个（博大与新农基本只剩商业），但品牌大盘依然扎堆，而且除我们准备明年五一入市外，据说华发一直现房捂盘准备明天五一入市，国博、绿地、纽宾凯等区域大盘也会还有大量前期抢建的住宅分期入市，估计，2017年5月，片区竞争压力会再次反弹，虽然不至于反弹到2013年的水平，但至少影响每个项目的总体去化周期 2、动态选择开盘入市节点：虽然目前看限购影响相对有限，但考虑板块竞争结构在限购后的可能变化，预计我们基本可放弃开盘就清盘的理想目标，要有分2期推盘、2年清盘的心理准备，而且需进一步调研其他项目明年的开盘节点，适当避免集中入市压力 华发在等什么？ （三）柔性限购下如何提升抗风险能力 1、信心与准备兼顾：市场变化总体上有测不准定律，但竞争策略又不得不测。因此，在信心上可设设最理想的目标、在执行上也需做好最坏的准备 2、未来限购政策可进可退：目前的限购政策相对宽松，一方面是希望市场在理性中平稳发展，希望经济在平稳中转型过度，另一方面也是避免出现断崖效应等被动局面，但恰恰是因为柔性限购不会造成刚性限购的财政压力快速反弹，故此次限购的周期