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容积率计算与调整????2005-10-20 15:43:00 4.1????? 建筑容积率计算4.1.1??? 建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积4.1.1.1? 当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的，在建筑容积率计算时，半???????? 地下室建筑面积不计入容积率。即：建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积???????? 4.2????? 建筑容积率的调整???????? 在建筑设计审批时，规划行政主管部门根据政府鼓励与限制性政策规定，按本规定???????? 4.2.1条、4.2.2条及4.2.3条，对《建设用地规划许可证》与《土地使用权出让合???????? 同书》中规定的建筑容积率（以下简称规定建筑容积率）进行核增、核减、奖励???????? 性调整，与之对应的建筑面积称为核增建筑面积、核减建筑面积、奖励建筑面积，???????? 即：???????? 调整建筑容积率=（规定建筑面积+核增建筑面积+奖励建筑面积-核减建筑面积）/ ???????? 建设用地面积。???????? 规定建筑面积=规定容积率X建设用地面积4.2.1??? 核增建筑面积???????? 规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允???????? 许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积。经审核，下列情形增加???????? 核增建筑面积：4.2.1.1? 在建筑物内开辟城市公共通道、城市公共开放空间或建筑楼层架空作公共停车、绿???????? 化休闲使用，必须符合以下条件：???????? （1）全天可通行的城市公共通道???????? 建筑楼层（包括一层）或地下室内的城市公共通道，车行通道有效宽度不小于5.0???????? 米，净高不小于4.5米；人行通道净宽不小于3.5米，梁底净高不小于3.6米。???????? （2）建筑楼层架空作城市公共广场????????? 建筑楼层（包括一层）架空作城市公共广场，其梁底净高小于6.0米，进深不小于????????? 8.0米，建筑面积不小于150平方米。???????? （3）建筑楼层架空作公共停车????????? 建筑楼层（包括一层）架空或裙房屋顶层主楼架空用作停车，但必须符合有关设????????? 计规范。 ???????? （3）建筑楼层架空作绿化休闲?????????? 建筑一层架空或裙房屋顶层主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不????????? 小于4.0米，梁底净高不小于3.6米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋????????? 顶用作绿化休闲使用时，初房屋顶的建筑面积不小于3000平方米，且有从屋顶平????????? 台直达室外地面的专设公用楼梯。4.2.1.2?? 在建筑物沿街一层开辟骑楼作为城市公共开放空间，必须符合以下条件：????????? 在道路两侧设置，骑楼建筑的一层外墙面至道路边线不小于0.45米，且有防撞和????????? 安全措施，骑楼地面应符合城市人行道地面标准。4.2.1.3?? 经规划行政主管部门核定的避难层中用作消防避难的建筑面积。4.2.1.4?? 在室外地面以上部分的高度超过1.5米地半下室，作人防、车库用途的建筑面积。4.2.2???? 核减建筑面积????????? 规划行政主管部门对地下室、在室外地面以上部分的高度不超过1.5米半地下室除????????? 作人防、设备用房、车库外的其它用途的建筑面积，经审核，减少等面积的建筑????????? 面积。4.2.3???? 奖励建筑面积????????? 在城市规划行政主管部门特别划定的地段内，用地单位在《建设用地规划许可证????????? 》及《土地使用权出让合同书》的规定之外，自愿在建设用地范围内开辟公共开????????? 放空间，无偿提供给城市管理部门管理、供市民使用，经向城市规划行政主管部????????? 门申请批准后增加的建筑面积。4.2.3.1?? 城市规划行政主管部门根据城市规划的需要，指定在下列地区的某些地段内，鼓????????? 励用地单位开辟城市公共开放空间：??????? （1）建筑容积率和建筑覆盖率过高的地区或旧城改造地区；??????? （2）城市中心地区主要生活性干道两侧，且人流密度过大的地区；??????? （3）城市规划特别要求的其他地区.4.2.3.2?? 在建设用地范围内开辟的城市公共开放空间，分为建筑开放公共空间和场地公共????????? 开放空间两种类型。每种类型均有规定的适用条件和建筑面积奖励系数。建筑开???