[第四章房地产价值评估.ppt

适用于已有基准地价和宗地地价修正系数体系的城镇众多总地价的评估。不适用于无基准地价的地区。 采用基准地价系数修正法评估宗地地价，一般多用于为政府管理地产市场服务的标定地价的评估。 基准地价系数修正法的适用范围： 基准地价系数修正法的程序： （1）收集有关基准地价资料； （2）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途土地的基准地价； （3）分析待估宗地地价的影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （4）依据宗地地价的影响因素指标说明和基准地价系数修正表，确定待估宗地地价修正系数； （5）进行估价日期、容积率、土地使用年期等其他修正； （6）求出待估宗地地价。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 例： 某待估宗地为一休闲度假村，土地面积为63774.72平方米，实际容积率为0.23，系某市Ⅶ（7级）综合用地，至评估基准日剩余使用年限为48年，基准地价估价日期为2002年12月，待估宗地评估基准日为2005年12月。 （1）基准地价： 经查该市公布的基准地价表，Ⅶ综合用地基准价为1250元/平方米。 （2）确定宗地地价区域因素和个别因素修正系数：根据实地查勘，对照该市基准地价修正系数表，编制出待估宗地地价修正系数如下表： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 区位因素 商业繁华条件 交通条件 规划条件 宗地条件 合计 区域商业区等级 产业聚集规模 距市级商业服务中心的距离 公交便捷度 道路通达度 交通管制 交通配套设施 土地利用类型 街面位置 临街道路宽度 临街宽度 面积 形状 工程地质 地形 因素说明 区级商业服务中心 一般性零售商业服务设施 ＞5公里 3路公共交车通过 次干道通过 混合街道 有地面停车场所 无限制 局部临街 20米 10米 适中，无影响 无不良地质现象 起伏＜1米 修正系数 －2% －2% -4% 1% 1% 1% 0 2% －1% 0 0 0 0 0 0 －4% Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （3）确定待估宗地使用年期修正系数： 综合用地最高出让年期为50年，则使用年期修正系数为： （4）确定估价日期修正系数： 根据统计该市综合用地地价指数（如下表） 时间 地价指数 2002年12月 92 2003年12月 93 2004年12月 95 2005年12月 97 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （5）容积率修正系数： 估价对象的综合容积率为0.23，该市基准地价容积率为6，综合用地土地容积率修正系数见下表： 容积率 修正系数 ≤1 80 2 85 3 92 4 100 5 108 6 115 ＞6 120 （6）确定待估宗地地价： 地价=1250（1-4%）×0.9964×1.0534×0.7 =881.67（元/平方米） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第三节 建筑物价值评估 一、 建筑物评估的一般问题 （一）建筑物的含义及其特性 1、建筑物的含义 建筑物是指土地组合的建筑成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。 2、建筑物的特性 （1）不能脱离土地而单独存在 （2）建筑物的使用价值是有年限的， （3）建筑物属于可再生社会资源。 （4）建筑物的所有权受其占用范围的土地使用