陵水县周边楼盘分析(公寓部分).doc

高铁技术研究中心及培训中心项目 周边楼盘资料汇总及初步分析 (公寓部分) 2012年9月  目 录 一、海韵陵河假日项目 2 二、金18国际项目 9 三、合景汀澜海岸项目 14 四、雅居乐项目 18 五、绿城清水湾项目 22 六、阿罗哈项目 24 七、珊瑚宫殿项目 28 八、红磡天海项目 31 九、华润-石梅湾九里项目 34 随着项目进程的不断推进，为方便下一阶段工作的开展，根据实际工作需要，我筹备组通过实调，收集了项目所在地周边几个比较有名楼盘的资料，并做初步分析。 从收集到的资料来看，海南省较知名的楼盘，在建筑、景观两设计中选择有境外背景的设计公司协同参与的比较多。而在具体的小区建设中，开发商往往比较注重小区生态环境的塑造；园林景观的布置极富层次，均巧妙地环绕于建筑物群落四周，在提供私密性的同时着力营造一种亲切、融洽、人与自然和谐的氛围，通常这些社区环境的度假、休闲、养老气息比较浓厚；同时设计上也善于运用钢结构、玻璃幕墙、建筑涂料等新技术、新材料。 我项目周边几个楼盘均属于依山傍海；地形起伏较大，有的开发区域两端的落差能达到15m～20m；因此几个开发商在地形、地势的利用上很花了一些心思！在充分利用地形起伏，以分级形成台阶，尽量减少挖填方的同时，通过横向错落有致的依势排布和绿化物的布置，在使得前排建筑物隐私得到保证的同时，实现了后排建筑物的良好视野和采光、通风。 具体的说，就是将别墅、酒店等放在离海岸线最近的地方，酒店通常呈30°～45°斜向布置，多采用三角形斜阳台，以保证多数住户能够远眺大海，别墅呈内凹弧线或直线排布，同时将住宅公寓、商铺、写字楼等放在后排，一般每三个建筑物为一个组团，以平面的弧形、U形、Y形布置加上立面的波浪形、台阶形布置来保证多数住户的视野和通风、采光；前后排之间一般布置热带乔木林，横向建筑物之间点缀灌木丛，并以这些绿化物结合道路、水景来划分各种建筑群落及功能分区。 同时，由于我项目所在区域属于热带地区，气候炎热、雨水充足、空气潮湿，各项目在建筑物的设计上均不约而同的吸收了中国古代宫殿建筑的理念：采用大挑檐、坡屋面，在户型设计上多采用上“一线穿”、少迂回的思路，通过多设轻质隔断、少设墙体、合理设置开敞式走廊、飘棚、高门厅、大阳台、大面积落地玻璃等手段，将室内外空间有机结合为一体，在保证远眺海景的同时以自然通风降温方式(穿堂风)达到节能减排的目的。而且由于户型设置的简约，墙体布置的较少，间接的也减少了开发成本和设计难度。 但这些缺少应有迂回的户型在获得了较大视野、采光、良好通风的同时，于隐私和长期居住方面会给住户带来一些不便。 目前各项目的公寓均价在1.5万元/㎡～2万元/㎡，宣传的精装价格大约为3500元/㎡～6000元/㎡，物管费大约在3.5元/㎡～6元/㎡。 一、海韵陵河假日项目 海韵陵河假日项目位于陵水县城滨河南路十字口，紧邻陵水河畔；整个小区以东南亚热带风情园林风格为主，占地面积约10.4万平米，建筑面积26万平方米，容积率≤3.07，绿化率≥44.4%，其中住宅近20.2万平米，由十三栋32层超高层建筑围合而成，约3368户，以大单间，一房一厅和两房两厅的小户型为主，目前均价为13800元/㎡，包含简装。 总平面效果图 庭院效果图 户型分布图 整个组团建筑均采用V字形造型，结合小区的整体排布，能够确保每一栋楼的走廊和户型均能远眺河景，沐浴阳光 一房一厅一厨一卫户型： 建筑面积44.2㎡ 建筑面积45.8㎡ 建筑面积46.5㎡ 建筑面积52.1㎡ 建筑面积68.3㎡ 本项目主要以养生、养老居住为主，户型设计比较方正，室内交通流线比较合理；但因户型紧凑，客厅和卧室没有划分开，入户后即一样望穿，缺少应有的私密性，同时上面几个户型的厨房操作空间狭小，多人同时活动时难以迂回，且窗户较小甚至没有窗户，这导致通风不足，人员活动时室温较高，人在其中活动会非常难受；其中44.2㎡户型厨房为开放式，仅用轻质隔断与卫生间隔开，炒菜时油烟和味道容易弥漫于整个房；45.8㎡户型、46.5㎡和52.1㎡户型的卫生间和厨房相对布置也非常不合适，容易串味且不健康。 两房两厅一厨一卫户型：