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第九章 投资性房地产 内容 1、投资性房地产概述 2、成本模式计量的投资性房地产 3、公允价值计量的投资性房地产 4、投资性房地产的转换和处置 学时：8 重点与难点：投资性房地产概念；两种计量模式下核算处理；投资性房地产转换与处置处理。 阅读书目：刘尚林主编《财务会计》《财务会计习题集》 教学提纲 第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产的概念及特征 ??（一）投资性房地产的概念 ??投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益活动。就某些企业而言，投资性房地产属于日常的经营活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的“主营业务收入”，但对大部分企业而言，是与经营活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的“其他业务收入”。 ??（二）投资性房地产的特征? ??1、投资性房地产是一种经营活动 ??投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权的行为。房地产的租金就是让渡资产使用权取得使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 ??2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 企业持有的房地产除了用作自身的管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货（已建完工商品房）的房地产加以区分，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。 ??3、投资性房地产有两种后续计量模式 ??企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定的条件下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，可以采用公允价值模式进行计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 二、投资性房地产的范围 ??根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定为：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。 ??（一）已出租的土地使用权 ??已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以缴纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。例如，甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公司以每年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。那么，自租赁协议约定的租赁期开始日，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。 ??对于以经营租赁方式租入土地使用权，再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 ??（二）持有并准备增值后转让的土地使用权 ? 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来增值收益，符合投资性房地产的定义。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。 ??按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 ??（三）已出租的建筑物 ? 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造的或开发活动完成后用于出租的建筑物。例如，甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司，租赁期两年。对于甲公司而言，自租赁期开始日起，该栋厂房属于投资性房地产。企业在判断和确认已出租的建筑物，应当把握以下要点： ??1、用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。例如，甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业，为期5年。甲企业一开始将该办公楼改装后用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，甲企业将餐馆转租给丙公