[工业用地政策级土地出让.doc

工业用地的相关政策和操作方式探析 工业用地因其操作复杂，长期以来未受到传统住宅或者商用物业开发商的重视，但近年国内外投资者对中国工业地产市场的看好与试水，无疑使工业地产成为地产界备受瞩目的一块新蛋糕。 目前深圳有些较大型的发展商也开始尝试工业性质土地开发，他们利用商业包装和巧妙的规划设计，将项目以工业厂房建设并按照办公物业销售，取得较大成功，香年广场和智慧广场就是其中的成功案例。 花样年香年广场简介：花样年·香年广场位于南山区华侨城以北、与波托菲诺天鹅堡隔侨香路一路之距，北面为广深高速，侨香路与深云路交汇处。香年广场2006年12月25号开工，项目由紧密相连的南区与北区地块组成，项目建筑面积74613.51㎡（其中南区33364.9㎡、北区27183.27㎡）、高20层。由南座主楼、南座附楼、北座主楼、花样年集团总部四部分组成。 据了解，该项目属工业用地性质，土地是由南山某科技公司与花样年集团共同设立的康年投资共同运作，南山某科技公司以土地作价入股形式跟花样年共同拥有康年投资，随后通过运作抽离出康年投资，即花样年为康年投资唯一股东。 项目以生态工业厂房进行建设，通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积200㎡-400㎡），08年销售均价约23000元/㎡，销售情况良好。 智慧广场位于南山区侨香路以北，深云路以西，宗地号T405-0010，项目规划为4栋写字楼，占地面积26811.43㎡，办公面积97100㎡，是全深圳惟一的低密度豪宅市商务空间。用地性质为工业用地(科研用房、高新科技厂房)，深圳市中核兴业实业有限公司均价45000元/㎡最小单位可用面积为750㎡工业用地使用权不得分割转让，不得擅自转租及改变土地性质及用途。国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》各类园区用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。2006.8.31：《关于加强土地调控有关问题的通知》 ·2007.4.12：《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定第二十条（受让人转让、出租控制）工业用地使用权不得分割转让，不得擅自转租及改变土地性质及用途。2008.2：《工业项目建设用地控制指标》 ·2008.7.25 ：《关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作的通知》 工业用地进行经营性物业开发的操作手法： 1、完全合法途径：由工业用地转性质为住宅或者商务办公等再进入市场销售。该方法为完全正规手法，但是操作较难。按照国家规定一般情况下需要满足几点要求：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是最通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 2、表面合法途径：利用政策模糊点，直接以工业用地性质进行住宅或者办公物业的销售。如香年广场、智慧广场，不改变土地用地性质，以生态化工业厂房报告显示，金融危机之后，大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目，从2005年第一次房地产调控开始，则有约30%的传统房地产商转向产业园建设开发，二线城市比例稍低。传统房地产领域的“泡沫”正在向工业地产涌动。? 1、以工业园形式圈地进行房地产开发——富力金港城工业园 2006年8月，富力高调宣布，将斥资50亿元在花都区打造富力金港城工业园区，规划建筑面积约120万平方米，开发住宅、酒店、写字楼和物流中心等。只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余皆为商业设施或住宅社区。天安数码城模式源于1997年原深圳天安工业区的转型，园区规模扩大和逐渐成熟，开始涉足住宅开发领域，其基本做法主要是想尽办法改变土地属性和用地性质，例如热销的高尔夫豪宅天安高尔夫珑园。天安数码城当初的成功，不受制于当时土地出让制度的限制，，现在单是工业用地性质变更这一点，就很，这势必影响到天安项目整体获取时商住用地和写字楼商业用地的比例问题。?东莞天安数码城进展缓慢奠基4年未开工，主要就是土地权属问题一直得不到解决所在地原是华侨城东部一片建于上世纪80年代的工业厂房，随着城市的发展，这个地区也面临着规划调整和功能改造。华侨城集团片区和文化产业联系起来，做成深圳的一个创意园区。厂房建筑面积接近二十万平方米。万通与TCL签订协议发展工业地产7月30日，万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股55%，TCL持股45%。万通工社厂区租赁业务，还包括综合研发