住宅项目的定位和策划教程营销步骤产品规划建筑风格分析.ppt

第四：产品建议 关注内容 ——用地强排、产品建议书 确定目标客户和产品对应关系，以及产品配比； 通过不同产品类型的比例关系，动态观察不同产品类型的盈利能力； 根据产品配比进行用地强排，得到初步经济指标 在产品建议书中关注会所、车位、景观、立面、门窗等，完善客户价值最大化的成本结构 第五：可行性测算 关注内容 ——完全成本、可行性测算 完成开发、销售、资金和费用计划 根据方案的经济技术指标完成成本测算和财务测算 判断产品的盈利能力，明确不同产品不同时间的项目角色 案例交流 * * 离香港尖沙咀不远的九龙站，一幢外观像巴黎凯旋门的高楼拔地而起，雄峙港九，这座豪宅就是“凯旋门”。 2005年4月，“凯旋门”开盘销售，首批300套房在未批售之前就被预订一空。发展商新鸿基地产又于两天内三次加推共500套，也都迅速售罄。一周之内，已售出800套房，套现100亿港元。 顶层复式单位“天际独立屋”全景观傲视港九美景，单价高于去年周星驰以每平方呎25000港元（总价3.2亿港元）夺得的山顶普乐道豪宅“天比高”。 整个楼盘全部售出后，开发商预计可收150亿港元。 * 媒介和媒介策略 主要媒体特点 媒 体 报纸是传统的房地产广告首选媒体，由于广告的不断增加，报纸广告的效益正在下降户外媒体是一种出色地接触本地消费者的重要途径。私家车的快速增长，户外和电台广告媒体日益受到重视。竞争的加剧，单一的媒体解决办法不在奏效，我们需要有效的媒介组合。 媒体组合： 报纸、电视、杂志、广播、直邮、户外、公交车、展览、互联网、手机短信息、电话、光盘等。 媒介策略（1） 发现新媒介（车载广告牌） 传统媒介使用方法的变化（户外通告） 传统媒介的重新组合 不同媒体间的互动策略 媒介策略（2） 楼书 礼 品 定制特色礼品 事件营销 案例1：香港珀丽湾 案例2：奔驰车的事件营销 1.爱琴先推600伙售价参考珀丽 2.珀丽误报尺价拖累地产股重挫 3.珀丽300人争购20重售单位 4. 珀丽向隅客转投凯帆泓景 5 「珀丽效应」或推高地产股 6.新盘加码争珀丽向隅客 7.珀丽炒筹潮单日成交逾60宗 8. 珀丽百筹叫卖重现炒风 9. 珀丽涌现4000炒筹票 10. 吸珀丽向隅客翠丰台传低开15％ 11.珀丽收万二票史上第四强 12.众新盘谋抢珀丽向隅客 13. 珀丽收9000票炒家蠢动 14.泓景千人轮内购珀丽炒家叫高10％ 15.珀丽超购214倍破纪录 16.珀丽累售700伙套20亿 17.珀丽喊价方式卖楼 18.珀丽4500万建示范单位 28.珀丽湾被寄望为楼市带来惊喜 29.珀丽湾即供付款可获97折 30.南丰三盘3000伙加入新盘战荃湾翠丰台有望先推迎击珀丽湾 31.鸿运备战珀丽湾游艇作资讯中心/老楼 32.珀丽湾顶层「海天壹色」接受洽购 1.田国强∶不一定赢但起码努力过鸿运攻珀丽 宁停一半分行 2.同日取售楼纸谁是螳螂谁是黄雀泓景珀丽售楼直路大斗法 3. 5大代理宣传珀丽「铺天盖地」/老楼 4.珀丽效应荃青深井交投降 5. 珀丽4双体船启航载客睇楼 10.珀丽海天壹色买家抢先预留海堤拟开震撼尺价2080起 11.珀丽内购最多尽推2100伙 12.珀丽「蓝鲸号」游艇供住户租用 13.中原男版Twins现身珀丽推介会 16.珀丽推名师设计装修套餐 17.议员倡减珀丽渡轮收费 18.珀丽设「泊车转乘」抢愉景湾客 19.珀丽藉专车破离岛盘「枷锁」 20.珀丽1600伙年底前分期推 21.珀丽个人化点心月生意600万 23.珀丽湾60筹成交掀小炒风最高6万元ｍ今推1478伙尺价2624 24.珀丽湾特设百人护岛大使/杜正之 25.马湾珀丽湾独一无二度假岛 26.珀丽湾广开客源 27.3付款优惠兼攻换楼投资客年轻族珀丽湾推月供楼价0.1％吸客 案例1：香港珀丽湾 展 览 产 品 发 布 会 现场活动要同项目匹配 网络营销博客营销 活动或事件营销 受欢迎的活动 健康、教育等主题 案例2：奔驰车的事件营销 案例3：香港凯旋门-品牌联动 1、Baccarat 水晶单位精华展览 时 间：2005.03.31—04.05， 10:00—20:00 地 点：国际金融中心商场第一层1103店外 方 式：结合凯旋门与 Baccarat，公开展出 关 键 词：以水晶为创作概念的示范单位 法国水晶制品名牌 Baccarat 装修耗资约300万元 Baccarat 50万元灯饰 Baccarat 63万元水晶餐桌 白色主调、鲜红色点缀、银色调