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市场及竞品调研报告瑞发置业营销部一、成都商品住宅市场现状2011年1-2月，商品住宅市场进入传统淡季，但商品住宅成交量并未明显下降，成交套数已经连续5个月在一万套以上。2月，主城区成交商品住宅10117套，成交面积为98.91万平方米，成交套数和面积虽环比上月分别下滑13.66%和13.23%，但在没有新增房源的支撑下，二月供需比下降为0.21。这主要由于购房者为赶政策出台前集中备案，一手成交虽然环比有所下滑，但仍处高位。图 1：成都主城区商品住宅月度供求走势但从成都商品住宅必威体育精装版周供需状况来看，市场走势不容乐观。首先是商品住宅供应情况，在经历3月第一周9个项目推新的小高潮之后，上周仅两个项目推出392套新房源，推出面积为3.29万平方米。英郡及雅颂居分别推出住宅188套和204套。从供应情况来看，各开发商态度谨慎，多将节点放在临近房交会前后。图2：成都主城区商品住宅周供应走势商品住宅成交量再度萎缩，520套的成交量已不及当周二手房成交量（上周二手房成交615套）。在限购令即将“满月”之际，一手商品住宅市场降至冰点，该水平是近年来少有的低点，甚至低过2008年的成交水平。图3：成都主城区商品住宅周成交走势总结：从去年下半年至今年年初，成交量一直居高不下，去年10月至今年2月，成交量持续在一万套以上，每周成交量也较为平稳。直到限购令传闻的出新，打破了平静，从周成交量的走势不难看出，市场上出现了剧烈波动。限购令之前，各楼盘抢备案。限购令一出，观望气氛骤起，再加上房管局关闭系统、购房资格申报增加了备案流程，政策以及人为两项因素导致了成交数据的下降。由于近期观望情绪的弥漫，再加上限购令确实给三置设置了门槛，因此对成都市场确实会造成实实在在的影响。预计目前被压制的置业需求会在春交会前后试探性释放。但限购令的作用并不像金融危机，不会让房产市场窒息，因此深入挖掘客户渠道，针对性的推广，是下阶段营销部最重要的工作。二、竞品追踪根据项目产品相似度、客户重合度、区域位置以及价格相似度，营销部将以下项目列为本案竞品。龙湖·北城天街、华润·银杏华庭、万科·金色领域、福晟·钱隆天下、富临·成都A区、合能·西贵金沙、建发·金沙里为竞品。竞品基本概况比较开发商龙湖北城置业华润置地万科光华置业四川云星房地产四川富临实业合能地产建发地址五块石蓉北商贸大道金牛王贾大道光华大道双林路228号一环路南四段金沙遗址路金沙遗址旁板块五块石板块五块石板块光华板块建设路板块高升桥板块金沙板块金沙板块环域二环至三环二环至三环三环外一环至二环一环二环至三环二环至三环占地面积300亩35.4亩74亩20亩60亩45亩54亩建筑面积70万平米7.31万平米29.9万平米8.4万平米24万平米12万平米16.5万平米容积率3.753.14.984.6542.782.8绿化率30%30%25%25%31%40%30%总户数1626750205271320004291334总栋数8栋5栋单体，编号7栋185665车位比1：0.81:11:0.71:0.81:0.61:1.81:0.8物业类型综合体多层、高层住宅及商业高层住宅及公寓高层住宅小高层住宅小高层住宅高层住宅以及公寓装修状况精装毛坯精装毛坯毛坯精装毛坯精装标准1500元/平方米--1500元/平方米----4200元/平方米--销售状况追踪春节前各概况项目名称龙湖·北城天街华润·银杏华庭万科·金色领域福晟·钱隆天下富临·成都A区合能·西贵金沙建发·金沙里上次开盘时间2010年12月4日2010年12月18日2011年1月14日2010年12月5日2010年8月21日2011年1月3日2011年1月16日推量204套180套138套150套--98套184套开盘销售率100%19.4%36%87%--38%43%成交均价9500元/平方米9200元/平方米10000元/平方米9200元/平方米11000元/平方米14000元/平方米11400元/平方米开盘优惠团购优惠8%，老业主额外优惠1%，全款和按揭均优惠3%一次性优惠5%，按揭4%一次性优惠2%，按揭优惠1%开盘当天额外优惠，排号1%，开盘当天选定1%，一次性3%，按揭1%全款87折，按揭9折开盘排号客户交5万抵10万，一次性优惠4万/套，按揭优惠2万/套全款优惠6%，按揭5%2月下旬各项目概况项目名称龙湖·北城天街华润·银杏华庭万科·金色领域福晟·钱隆天下富临·成都A区合能·西贵金沙建发·金沙里销售情况一期仅7号楼、9号楼有少量房源，其余售罄已经开盘的房源余41套，销售率约86%7号楼销售率约72%，6号楼销售率为15%前期推出房源仅余3套顶跃前期推出房源仅余60套左右剩余房源60套销售率约50%销售均价10000元/平方米9300元/平方米11000元/平方米9800元/平方