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金钰·大都会前期运营执行方案 一、项目运营背景： 1、目前赤峰的商业比较零散、设施落后、商业档次低，消费者以目的性购物为主，少有“逛街”的消费习惯。 2、新区目前的人气不足，与红山区联系不够紧密，但未来发展潜力巨大。 3、本项目是赤峰市新城区唯一集生态、购物、娱乐、休闲、家居、商务、旅游于一体的现代之城、魅力之城和欢乐之城。 4、项目工程建设目前已实施到±0层，按计划将在07年7月初将实现开盘销售， 08年5月一期建设部分将实现试营业。 二、项目运营总体思路： 1、以招商先行、推广随后、销售切入的总纲进行项目运作。 2、站在城市发展的高度，顺应政府的方向，以区域价值炒作为先，项目推广随之跟进的思路进行项目推广。 3、项目招商遵循“先大后小、先易后难、以大带小”的原则进行。 4、项目销售以“高开平走再上扬、分期分批”的策略进行。 5、项目推广以活动为主，媒体推广为辅，走“气势”+“亲民”的双重路线。 三、项目阶段性运营策略： （见A3纸附表） 四、项目入市前需商讨的事宜： 一期业态定位（见附件一） 1、负一层业态定位 2、一层业态定位 3、二层业态定位 4、三层业态定位 备注：二期初步定位为建材、电器、酒店及旅游特色商品。 招商策略 1、招商节奏： 主力百货、超市——→数码通讯、银行——→大型餐饮娱乐、服装、日化品牌店——→服装、日化、餐饮、娱乐的散户经营 2、招商对象： （1）主力百货、超市：大润发、欧尚、新一佳、沃尔玛、易初莲花等。 （2）数码通讯：引入北京中关村中的大型品牌运营商和赤峰本地经营散户。 （3）大型餐饮娱乐：广东、重庆、北京、内蒙等地的特色中餐和星巴克、肯德基等西式餐饮，以及全国连锁型娱乐商家。 （4）品牌专卖店：进行本地招商的同时，向全国各大品牌厂商发函招商，与国际知名的日化、服装等商家点对点对接洽谈。 （5）其它业态：服装、日化、餐饮、娱乐的散户招商以承德、北京及赤峰本地为主。 3、招商政策： （1）主力百货、超市、大型餐饮娱乐： ◆免租期2年； ◆租赁期限10—15年； ◆负一层租金：15—20元/平米，一层：30—40元/平米，二层20—25元/平米，三层10—15元/平米，按每年5%的比例增加，实际租金根据洽谈的情况最终落实； ◆提供外墙广告位，并在前期宣传推广中协助宣传推广； ◆按经营标准配置电气设备、新风系统、空调系统、消防设备安装及公共部位装修。 ◆由开发商协助，争取工商、税务政策优惠。 （2）数码通讯、品牌专营店招商策略： ◆免租期1年半，但需交纳保证金，数额据面积而定，大至在1000—1500元/平米，保证正常营业，货品充足； ◆租赁期限3年； ◆第三年租金根据市场确定，原则上不高于旧城区同类商场租金的70%； ◆经营户购买本项目物业的，给予适当优惠。（见销售策略——租转售） ◆经营管理公司与淘宝网合作，协助进行网络直销，前3年每月至少组织一次大型的集体促销活动。 ◆由开发商协助，争取工商、税务政策优惠。 （3）独立门面散户招商策略: ◆免租期1年，其它政策同上。 4、市场培育： （1）根据经营商家租赁面积的大小、经营的档次，按约5%比例购买商家的消费代金券，以促销方式发放给投资者和政府部门等高消费群体，促进经营氛围和消费市场的形成。为了控制成本、切实起到培育目的，代金券的消费要有限制性，如限定人数、限定货品、限定冲抵比例等。 （2）统一制作各种档次小礼品，按商家分类，依据头一天营业额（收银条）的比例发放给商家用于经营促销。 （3）经营管理公司提前介入，进行网络推广、媒体推广、活动促销等。 5、物料准备： 项目 数量 内容说明 招商手册 3000本 市场情况：赤峰市民零售消费档次、品味；赤峰市消费习惯，消费能力； 物业条件：项目位置图、业态规划平面图、技术指标、装修标准、租金价目表、投资收益等； 招商优惠政策 专业经营管理服务：六个“统一”； 招商函 电子档、文本传真、信件 信封 1000个 招商合同 据实而定 独立门面招商使用样本合同，主力商家招商据实际谈判情况另行拟定。（样本合同见附件一） 销售策略： 1、可售物业的界定：一、二层外围、内街独立门面；正一层、二层主力商场分割商铺；其它不亦分零销售的物业整体出售。 2、价格定位： 负一层均价：8000元 一层均价：10000元 二层均价：6000元 三层均价：4000元 总销售额预计可超过2.7亿元。 注：以上价格为计划实现销售均价格，最终定价根据独立门面和商铺的不同特性在每期销售前一周内单独定价。 3、价格走势： 首先推出一层独立门面销售，一定要创造“价格创新高、抢购最火爆”的势头，拉高投资者心理价位。然后实行高开平走，利于后期销售。 4、促销策略： （1）适用于独立门面的促销策略：