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第二章 土地市场 第一节 土地市场概论 第二节 中国土地市场体系 第三节 中国土地市场管理 一 土地市场的内涵与特点 (一) 内涵 在土地市场中,市场的主体是土地的供给者、购买者，市场的客体是土地。还有众多的参与者,出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理 部门、中介机构等。 土地交易过程中各种经济关系 。办理合同、资金结算等各种法律手续 等。以上各种活动及经济关系就构成土地市场。 土地市场交易的目的：获取土地的产品和服务收益。 土地的权利：以土地所有权为核心包括：土地使用权、抵押权、租赁权、地役权等。 效果：资源的合理配置。 途径：行政划拨或市场交易。 （1）地域性。每宗土地唯一，位置固定，难以形成全国性统一市场。 （2）交易高额。在不动产市场, 绝大多数交易是高额交易，多数买者融资购买。 （3）不充分性。土地市场参与者不多, 市场信息获得较难, 使土地市场的竞争不充分；不可预知因素较多, 参与者较难适应市场变化，必须有广泛的经纪人服务。 (5) 低效率性。因市场地域性, 参与者相对较少, 投资决策受价格以外因素影响较大, 而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性。 土地价格和地租是由土地的供给与需求二者相互作用在某一价格上相等, 这时, 既没有过剩, 也没有短缺, 出现了市场均衡, 这时的价格就称为均衡价格。 一、中国土地市场体系的建立与发展 (一) 中国建立土地市场的必要性 20世纪50年代以后, 中国逐步建立了社会主义计划经济体制。城市土地属于国家所有, 实行行政划拨、无偿无限期使用制度。农村土地主要属于农村集体所有, 实行集体统一使用制度。这种资源配置方式造成了土地资源的极巨大浪费。 1 土地资源配置方式 二、中国土地市场体系的特点 1. 中国土地市场的建立与发展主要是由政府推动的。 　　　1987年,中国政府决定借鉴香港、新加坡的土地市场模式, 在保持城市土地国有的前提下,允许国有土地使用权通过拍卖、招标、协议等方式进行出让和转让。 2. 目前中国城市土地市场占主导地位 　 城市土地属于国家所有 , 土地所有权不进入市场。国家只对国有土地使用权实行有期限的出让和出租等。 　 土地出让市场,也就是一级土地市场,土地的供给者只有国家转让市场即二级土地市场则完全放开,土地供求双方可根据市场行情自由转让、出租和抵押土地使用权 。 3.中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场 　 1999年 7 月和11月, 国土资源部为支持国有企业改革, 促进土地市场的发展 , 规定原行政划拨土地可以在不补交出让金的条件下, 通过出租和作价入股等方式进入二级市场。 4. 在企业改制中实行土地政策性入市 　　 90 年代初开始对国有企业进行改革 , 实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营、企业并购、破产 等不同形式的改革, 对改革企业涉及的土地使用权 , 根据企业类型和性质实 行土地出让、租赁、授权经营、作价出资(入股)以及保留行政划拨等处置方式。 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 , 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让取得的土地使用权可以转让、出租和抵押。 土地使用权出让有协议、招标和拍卖三种形式。 土地使用权转让市场是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。市场的主体,一方是拥有中国境内土地使用权的土地使用权人,一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人;市场的客体是国有土地使用权。主要有： （1）通过出让方式取得的土地使用权和原行政划拨土地以补交出让金的方式取得的土地使用权。 国家作价出资(入股)或授权经营的使用权也属此类。这种土地使用权的转移要符合土地使用权出让合同所规定的期限和投资开发利用条件。 (2)土地承租人以租赁方式取得的、并在按规定支付土地租金并完成开发建设后的承租土地使用权。 1999年后，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后, 根据租赁合同约定, 可将承租土地使用权转租、转让或抵押。 土地使用权抵押是指土地使用权人(抵押人)以其合法的土地使用权，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 主要依据一下法律法规 　　1.《中华人民共和国宪法》 　　2.《中华人民共和国土地管理法》 　　3. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让　　　　　和转让暂行条例