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[某项目策划与招商方案
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北京百荣世贸商城招商策划方案
第一部分:招商策略第二部分:招商进度中的比例分配第三部分:招商付款方式第四部分:经济分析第五部分 招商费用预算第六部分:各楼层商品结构定位第七部分:招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分:广告宣传策略第九部分:开业庆典
第一部分:招商策略招商策略:立足北京、面向全国、走向国际以北京为重点,在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时,各招商部门安排出20%的招商力量,对外地(包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等)运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下,在保证北京地区招商指标的同时,随时进行调整加大外地(及国际)招商力度。第二部分:招商进度中的比例分配招商的前期阶段,招商的比例计划为:北京地区招商占60%左右;外地招商占20%左右;国际招商占15%左右;预留出5%的比例,作为机动或炒作。其中:北京地区招商所占比例不得超出整体的60%;外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大,扩大部分可占用本地招商份额;根据招商实际情况,如果招商出现火爆,可加大预留部分的比例(例如10%)。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平,在项目只有同期推出的情况下,通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。第三部分:招商付款方式一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式:1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5%;第五年租金递增6%;第六年租金递增7%;总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。2、首期交纳5年租金的30%,正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5%;第七年递增6%;第八年递增7%;总体递增比例不超过20%。可签定租约合同期为20年。首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6%;第八年递增7%,总体递增比例不超过20%。除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30%,入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选两间商铺位置的机会。二、租金交纳及优惠政策2(备选方案):1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起(含第6年后半年)租金递增6%;第八年递增7%,总体递增比例不超过20%。除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30%,入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选两间商铺位置的机会。三、分析(以均价8.5元计算):第6年租金收入:115472.04*365*8.5*1.05=3.761646亿元;第6年半年租金:3.761646/2=1.880823亿元;五年的贷款利息:17.91260亿元*0.07=1.253882亿元;五年租金9折损失租金:17.91260*0.1=1.79126亿元;租五送6个月损失:1.880823-1.253882=0.626941亿元;租五送一年的损失:3.761646-1.253882=2.507764亿元;‘租五送一’比‘租五打9折’多损失: 0.716504亿元;‘租五送半年’比‘租五打9折’少损失: 1.164319亿元;从上面的分析来看,一次性交纳5年租金免费送6个月对公司最有利,租五年送一年的优惠政策虽然损失最多,但比打9折只多损失7千万,而从对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别,综合考虑利大于弊。注:以上方式并不是机械地推出,可视市场反应情况进行穿插,也可以在尾铺招商过程中,对尾铺招商的优惠力度增加时运用。四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由: 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位,同时还要兼顾公司的成本回收,并且回收期越短,产生的运营财务费用支出就越少,同时,及时还贷将有利于公司信用等级的提高,对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用(及抬高门槛),达到自然淘汰的目的。同时,根据‘现金是王’的原则,运用对我们影响极小的使用年限的优惠,让利商户,做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。 另外,兼顾将来中心商铺升值,我们可以充分享受到升值的利益,方案设定是为了尽量 容中计算出具体的数据体现。第四部分:经济分析一、交纳
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