[第五章房地产开发.ppt

第五章 房地产（商品房）开发管理制度 房地产开发的概述 房地产开发主体的市场准入 房地产项目的规划管理 房地产施工活动的管理 房屋质量责任制度 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。 王石 董事长兼总经理 2003年5月22日王石作为中国珠峰登山队队员成功登顶珠穆朗玛峰，成为目前中国登顶珠峰最年长记录创造者 SOHO中国有限公司成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和SOHO中国总裁张欣联手创建。SOHO中国是中国房地产行业领袖，目前北京最大的房地产开发商 任志强在人民“最想揍的人”中，排第三 一、房地产开发的概念和特征： 　　1、是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 　　2、房地产开发的特征： （1）涉及面广； （2）工程项目多； （3）投资量大； （4）建设周期长。 　（二）房地产开发的类别： 1、单项开发、小区开发和成片开发； 2、经营性开发和自用性开发； 3、新城区开发和旧城区拆迁改造。 二、房地产开发企业 （一）房地产开发企业的概念：是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 　　房地产开发企业的种类：1、专营企业；2、兼营企业；3、项目公司。 （二）房地产开发企业的设立： 　　1、设立条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。 　　2、设立程序：（1）申请登记；（2）发给营业执照（30日内）；（3）备案（30日内）。 三、房屋建筑公司（建筑商、施工单位、承包人） （一）公司的设立 （二）公司资质等级管理：2001年建设部《建筑企业资质管理规定》 1、分类：根据注册资本、技术力量、经营业绩分为一、二、三、四级。 3、业务范围：一级不受限制；二级不能超过30层或100米；三级不能超过12层或者50米以下；四级不能超过6层或者15米。 房地产开发项目的规划管理 一、选址意见书 城市规划法第30条 选址意见书的内容 选址意见书的核发 二、建设用地规划许可证 城市规划法第31条 审批程序包括：现场勘查；征求意见；提供设计规划意见；审查用地性质；核定用地面积和界限；颁发用地规划许可证。 三、建设工程项目规划许可证 城市规划法第32条 审批程序包括：建设项目的审查；确定规划设计的要求；确定规划设计方案；颁发建设工程规划许可证。 房屋质量责任制度 一、房屋质量的责任归属 责任人：勘察人、设计人、建筑商、监理人、开发商 二、房屋质量的保修 保证期和保修期 三、房屋质量责任与产品质量法 第六章 房地产交易法律制度 商品房买卖 商品房预售 商品房买卖合同履行及纠纷解决 商品房买卖中介服务 房屋租赁 房地产抵押 第二节 商品房预售制度 一、概念 商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。 这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》(其后作过两次修改)。 《月亮之上》之“房奴版” “我在遥望，大盘之上，有多少房价在自由地飞涨。昨天已忘，风干了好房，我要和你重逢在没房的路上。房价已被牵引，质落价涨，有房的日子，远在天堂。” 二、商品房预售的条件 （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 （4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 　2、预售成交价格申报：国家实行房地产成交价格申报制度。 　3、预售程序：（1）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；（2）预售人办理预售登记，领取预售许可证；（3）预售人同预购人签订商品房预售合同；（4）预售合同登记备案；（5）房屋交付后，办理产权登记。 思考1：预售许可证和预售合同之间的关系 案例一：无预售许可证明签订的商品房预售合同无效吗？ 2003年11月19日，某开发商取得了开发四幢商住楼的土出让使用权，并办了建设工程规划许可证和施工许可证，其中三幢住宅楼已经办理了商品房预售许可证，开始预售，而第四幢是商住楼，建设工程已经过半，正在办理预售许可证。此时，开发商将商住楼预售给了35户人家，并交纳了房款总额的30%首付款 1200万元。约定在商品房预售许可证取得之日起30天内，即购房人配合即售房人办理银行按揭手续。??? 时过半年后，由于该地区规划成为商业区，房价上升了4