[河南新密市项目市场调研报告.doc

目 录 第一部分 宏观经济环境调研 2 一、新密经济发展状况分析 2 二、城市总体规划对零售业的影响 9 第二部分 项目SWOT分析 11 一、项目地块基本情况 11 二、项目SWOT分析 14 第三部分 商业市调 16 一、新密市商业现状 16 二、项目竞争商场比较分析 32 三、项目所在区域商业分析 33 第三部分 消费者调研 36 一、调查基本情况 36 二、调查问卷情况 37 三、访谈总结 51 第一部分 宏观经济环境调研 ——新密宏观经济背景及地产状况分析 一、新密经济发展状况分析 （一）、新密市基本概况 新密市地处中原腹地的嵩山东麓，双洎河上游，东临新郑，西接登封，南傍禹州，北依荥阳，东北与郑州搭界，西北与巩义相连。距省会郑州40公里，地势西高东低，西、北、南三面环山，中部丘壑相间，东部地势较为平坦。新密总面积1001平方公里，下辖3个乡、12个镇、3个街道办事处、304个行政村，总人口80万，耐火土、天然油、? 石英钟、磷矿石、大理石、水晶石、石棉石、硅石、玉石等煤炭地质储量达50亿吨，煤田遍及全境，被誉为“乌金之乡”。铝矾土储量4亿吨，氧化铝含量在40-80%之间。工业硅储量10亿吨，氧化硅含量均在98%以上。石灰石储量50亿吨，氧化钙含量50%以上。以坚硬、质细、色鲜、美观为特点的密玉驰名中外，储量在百万吨以上，是全国著名的玉矿基地之一，玉雕产品畅销美国、西欧和东南亚。地处地理位置优越，交通十分便。境内铁路、公路兼备，密新、宋大两条铁路紧密相连，杞密地方铁路和郑临、灵永两条省级公路横贯全境，密荣、密新等4条干线公路和28条市乡公路纵横交错，形成了以市区为中心，联结省会郑州、全国各地的四通八达的交通网络。1、新密市国民经济持续较快增长 2003年全市完成生产总值98.4亿元，人均GDP1.3万元RMB，全市民用车辆拥有量：2.2万辆。据初步测算，2004年1-6月份全市实现生产总值58.02亿元，同比增长14.7%（扣除价格因素），其中第一产业增加2.39亿元，同比增长1.8％；第二产业增加值35.58亿元，同比增长17.0％；第三产业增加值20.58亿元，同比增长12.9％。2001年，规模工业增加值完成19.05亿元，原煤产量达到750吨，居河南省第一位；造纸业年产量95万吨，尤其是大隗镇，被誉为全国造纸第一镇，耐火材料工业年产150万吨，成为全国八大耐火材料生产基础之一。2004年1-6月份，规模工业增加值累计完成16.79亿元，同比增长31.2%。1-6月，原煤产量380万吨，比去年同期增长10.9%；纸浆70.2吨，比去年同期增长26.7%；耐火材料65.6吨，比去年同期增长41.7%。 2、民营经济——新密市经济发展的主力军 至2004年6月底，新密市非公有制经济户数为1．2万余家，其中私营企业1218家，个体工商户1．1万家，民营经济占全市经济总量的80％以上，成为新密市财源主导力量。 3、消费品零售市场状况 1-6月份，全市社会消费品零售总额达21.22亿元，同比增长17.1％。按销售地区分：市区零售额为8.25亿元，同比增长24.3％；市以下零售额为13.96亿元，同比增长12.9％。按行业销售分：批发零售贸易企业为18.16亿元，同比增长17.9％；餐饮业为2.03亿元，同比增长13.3％；其他行业为1.03亿元，同比增长11.0％。社会消费品零售总额持续增长，消费市场稳中趋活。 4、新密房地产住宅市场 新密市的房地产发展基本处于刚刚起步阶段，市场上没有形成具有一定规模和档次的住宅产品。目前仅有三个较有小区规模的住宅小区，其基本情况如下： 新密市在售楼盘调查表 项目名称 凯悦园邸 鑫苑花园 栖霞花园 公司名称 东森房地产 垄鑫房开 个人 位置 长安路与青屏路交汇处 西大街青屏广场西侧 长乐路与嵩山路交汇处 规模 总建筑面积：3．4万㎡左右 9栋七层住宅 300余户 4栋六层住宅楼 100余户 建筑结构 别墅、联排、叠加、多层 多层（七层） 一层车库 多层 户型面积（㎡） 二房：108 三房：130-160 四房：150-182 联排：220 叠加：200-230 别墅：327-347 二房：100 三房：130-140 四房：180-200 二房：约100 三房：130-170 四房：170 复式：200左右 住宅价格 （元/㎡） 多层：1200 沿街多层：1100 叠加：1420 联排：1620 别墅：1900左右 900——1160 二、三、四层：950 五层：750 六层：650 层差价（元/㎡） 100 100左右 100-200 商铺价格（元） 一层商铺：3800 二层商铺：2800 沿西大街36间商铺，基本空