昆山古玩博物街区执计划昆山古玩博物街区执行计划.doc

昆山古玩博物街区项目执行计划书 昆山高尚广告文化传媒有限公司 ( 策划部 二〇一四年八月 前 言 根据昆山古玩博物街区项目工程计划和总体发展规划，该项目主要围绕着慧聚寺配套商业建筑招商工作展开。按照项目工程建设进度，本计划从20XX年XX月开始启动。预计180天内完成招商工作。招商活动将为项目的销售启动计划奠定完善的启动环境和市场基础，同时全面促进古玩商业街区整体商业环境的繁荣。 一．项目基本情况 昆山古玩位于市家商铺，业态业种范围涵盖古玩字画、仿古艺术品、民族饰品、雕塑、古家具、石刻、杂件、根雕、钱币、文革制品、珠宝、古玉器、古书籍、民间工艺品等。将进行大规模的改造和重建工作，力争在原有基础上打造一个以古玩交易、展示为主，集博古、收藏、旅游、民俗和休闲娱乐为一体的大型综合商业地产。 1.2 改建后基本情况 改建后的建筑群落将总共拥有大小不等的商铺200余间和近300个地摊位，以及高档主题会所和艺术软装修工作室等配套设施。 二．古玩城项目业态规划 2.1 业态规划目的 形成以本项目为纽带的昆山文化产业生态博物馆样板示范区。 为昆山及周边地区文玩产业提供合理的商业组合方案，奠定项目持久繁荣经营的基石。 指导项目的改造、装修、招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。 为项目后期销售提供市场基础，展示旺盛的商业发展前景，支撑项目的销售价格。 2.2 业态规划原则 业态规划的总体原则： 以古玩经营为主要特色、以文化和旅游产业相结合的商业布局，达到以古促游、以文兴游、以游兴市的良好循环，把昆山古玩博物街区建成一个昆山市民和外来游客休闲旅游、博古淘宝、品尝美食享受生活的理想乐园。 特色业态特殊照顾原则 某些极具特色、颇能吸引人气的业态，会给整个市场带来特色、带来人气、带来财富。因此，在招商策略上要有特殊手段。如民俗表演、民间杂耍、传统手工艺的现场再现等，把这些具有地方特色的文化进行生动再现，形成一个文化生态保护区。 租金贡献率优先原则 入选的业态本身必须具有良好的经营状态，能够承受相应的租金压力（为项目销售提供较高的回报率），同时该业态的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。 人气贡献率优先原则 入选的业态必须能够为项目吸引一定的客源群体，为其它业态提供消费者支撑和共享，进而为项目的可持续发展提供客源支撑。 高品质优先原则 同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现整个项目的高品质定位。 配套的原则 所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足项目主要目标客群的需求；保留少量业态用以满足本项目从业人员和顾客的随机性和必备配套服务。 商业区域的划分 根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的区域划分成若干个小商圈，各个区域都独有特点，连接后可以相互衔接协调。形成慧聚寺区域旅游商业组团，提升整个区域旅游商业价值。 2.3 业态定位和功能 业态定位： 形成以古玩为主其它收藏品为辅的买卖、鉴赏、拍卖、展会、装饰装潢等一体的博物馆式街区。 以旅游、休闲为主、古玩收藏、旅游纪念品销售为主，多种业态相结合的复合型商业项目。以收藏品、艺术品、工艺品、旅游纪念品、民俗表演、民间杂耍、民间艺术、特色餐饮、特色小吃、各地名小吃、休闲、茶坊等商家为主要经营客群。 业态功能： 以古玩艺术品为主业多种业态相结合的、以江南文化、妈祖文化和台湾文化为特色的、具有丰富地域个性的玩家乐园。是市民和游客品古、休闲、旅游、玩花样、看稀奇的洞天福地。是弘扬和传播中华文化艺术、展现海峡两岸古玩文化的代表性旅游胜地。 2.4主体建筑业态规划 《主体建筑业态规划分析图》 2.5 搭建市场业态规划 按建筑总体量：30％、餐饮休闲娱乐40%、旅游购物20%10%。 《搭建市场业态规划分析图》 2.6 业态控制和调整 各个业态区域可以有不超过10%的非规划业态入驻，但是这些业态需要符合或接近相邻区域的业态规划，或者符合本区域业态选择的考虑要素。 本区域业态招商商家不足以填充该项目，则入住相邻区域（上下或左右）的业态商家。 本区域业态招商商家超过规划业态，则将排名靠后的该业态商家安排在相邻区域的商铺。 如本区域招商商家不足，附近业态也不足以补充的时候，考虑其它区域的备选业态或者重新定位。 品牌越强大的商家越优先选择商铺。 关键节点和所有的转角处不能安排非规划业态商家经营。 不利于项目人气、品质、租金和配套的商家不许入场经营。 三．招商目的目标和方式 3.1 招商目的 根据昆山古玩博物街区项目的市场定位和业态规划，完成主体建筑群落和搭建市场的招商工作。 通过招商活动的开展逐步树