[益阳市物业管理.doc

益阳市物业管理市场调查报告 物业管理作为新兴的朝阳产业，在益阳市已有十余年的发展历史。十几年来，随着经济的不断发展，人们生活水平的提高。物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。目前益阳市物业服务企业达到97家，从业人员6000多人，已交付使用的住宅、办公楼、工厂、市场等类型的物业管理项目达到170多个，总建筑面积近700万平方米。为了更深入地了解益阳市的物业管理现阶段发展状况，我们分成了几个小组，对益阳市的物业进行了全面的调查。 益阳市的物业管理模式大致可以分为三类，首先是以梓山苑小区为首的物业管理状况：早起建立的，有物业管理。但是不专业。其次是以全丰小区为首的物业管理较为专业。再次是以碧桂园为首的高档小区的物业管理。 根据调查的资料。碧桂园的物业收费标准是：联排别墅：1.8元／㎡，多层无电梯房1.2元／㎡，商业用房2元／㎡。由于碧桂园属于正在开发期，虽然前期已经入住，但是由于各个方面的原因，真正的物业管理还是没有跟上期品牌。所以其前期的物业管理主要是改善小区内的绿化，房屋简单的水电维修，对人员的出入情况进行调查登记，设置保安部，对小区的安全进行巡视。其中保安人员的配备主要是根据硬件设施情况来决定人员的安排，以达到有限的巡逻责任。由于碧桂园已具有品牌效应。再加上其公共配套设施建设很好且达到一定的品质。所以其物业管理在益阳市算的上是数一数二的。 梓山苑的物业管理公司，是益阳市最早的物业管理公司—益阳市房地产公司。属于早期的物业管理，三级资质的物业管理公司，所以存在的问题是众多的。对于梓山苑，物业管理收费标准是0.18元／㎡。在益阳市是最低的收费标准。随着物价水平的上涨，其正在向物业管理局申请提高收费标准。小区内没有停车场，其物业管理人员包括清洁工在内的工作人员总共是34个，相对于有80多栋的小区来说，人员明显是不够的，而且其工作人员很多都是小区内的闲置劳的动力，就像维修人员也是聘用的小区内的户主，没有专业的维修技术。安保措施不完善，无电子监控设备。无大型的娱乐场所。其第一期业主委员会由于管理跟不上早已废止，于今年10月成立了第二届业主委员会。管理正慢慢的进入轨道。对于梓山苑的物业管理虽然没跟上时代，但是其属于早期的安置小区，是可以理解的，虽然管理跟不上，但是其配套设施还是不错。在小区内有专业的幼儿园与小学，其教育设施还是有保障。小区内树木茂盛，空气清新，对于其绿化绝对可以打满分的。对于进出小区的人员，有人员进行24小时的巡逻，每天都有清洁工对公共设施的地方进行清扫。小区内的商铺门面属于私人经营，其规范管理还是有待改善。物业管理费用的收取一般是一年交一次或者是每三个月交一次。设有专项维修资金。对于在保质期内的房子如出现问题，其开发商会进行修理维护。小区内也有为户主提供有偿服务的维修。 对于低三种类型的物业管理是归于上两者之间，物业管理较为专业化，而且已经步入市场，适应了经济一体化。 　　尽管我市的物业管理发展取得了一定的成就，但行业整体发展面临诸多困难和阻碍，前景不容乐观。 　　物业服务收费标准过低是制约益阳市物业管理行业发展的最大壁垒。在我们调查的68个住宅小区中，物业服务收费最低的为零，最高的为每月每平方米1.8元。具体情况如下表所示： 收费标准 （元/每月每平方米） 项目个数 （个） 所占比例 0 1 1.47% 0.10-0.20 4 5.88% 0.21-0.50 42 61.76% 0.51-1.00 21 30.88% 1.01-1.80 8 12.50% 　　从上表可以看出，益阳市物业服务收费0.21-0.50元的小区最多，占61.76%，物业服务收费整体处于一个低水平状态。 　　物业服务收费低，物业服务企业无法提供高水平的服务，导致业主以各种理由形成的欠费增多，物业服务企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业服务企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。 　　由于物业服务收费价格偏低，在我们走访的68个小区中，物业服务企业财务经营状况普遍不佳，亏损企业占71%。 性质 项目个数 （个） 所占比例 亏损企业 48 71% 收支基本平衡的企业 11 16% 盈利企业 9 13% 　　以国家安居工程梓山苑小区为例，该小区的物业服务收费从2005年交付使用时定为0.18元/平方米/月起，到现在没变过。7年以来，物价不断上涨，用工成本不断增加，但是物业服务费1分也没有增加。尽管该小区的面积高达20多万平方米，其物业服务收入仍然难以维持运作，小区的服务人员由最高峰时100多人降到现在的30几个人，仍面临发不下