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第一章 房地产基础知识 房地产：房产与地产的结合，不可移动的也叫不动产。 土地使用权：使用国有土地能使用的权力。 土地建筑内容和使用年限 土地使用年限：住宅用地一般是70年（有土地证） 综合用地一般是50年（教育、医疗等） 商业用地一般是50年（有土地证） 工业用地一般是50年 取得土地使用权的方式有三种： 出让：两证都有（大城市一般都是挂牌拍卖） 划拨：没有土地证（集资建房没有土地证，它属于集体用地） 转让：现在国家不允许 房产证：房屋竣工后由房管部门颁发的最主要的证件。 七通一平：七通指积水通、排水通、电通、气通、暖气通、通讯通、道路通，一平指场地平整。 容积率：房屋的总建面积和土地总面积之比。（容积率在1.5-2.0之间）多层，容积率越小越好。 房屋总建筑面积：房屋每层的面积之和。 土地总面积：小区占地面积。 绿化率：绿化面积和总占地面积之比。（绿化率在30%左右，绿化率越大越好）。 得房率：指套内面积和房屋建筑面积之比。一般公摊面积都在20%以内。房子越低公摊得越小。 套内使用面积：可以使用的面积。 套内建筑面积：含墙体，两墙中线对中线。 套建筑面积=套内建筑面积=公摊面积 中线：墙体中间的平分线。 湖北方位是经纬线偏南15°，房子一般南偏东15°，日照时间最长，采光通风效果最好。 日照间距：一般都是1：1（光线不受阻挡） 层高：本层的地面到上屋地面（一般层高3米，最低2.8米） 净高：本层地面到天花的高度。 承重墙：支撑上面楼体的重量。隔墙：一般不承重。 房子的结构：砖木结构 砖混结构（靠墙体承重的） 框架结构（靠梁、柱承重的） 框架剪力结构（一般都是小高层） 钢架结构（一般使用超高层） 期房：取得备案证（建筑工程质量验收备案证） 取得备案证之前是期房。 取得备案证之后是现房。 准现房：虽然没有取得备案证（质量验收备案证）但是房屋主体工程已完工，附属工程未完成。 合同面积：由设计完的图纸测算出来的面积。（合同面积作为销售依据的面积） 产权面积：由房管局实地测量的面积。 房地产的价格因素：土地成本 房屋建安成本：房屋建造成本（包含材料成本、人工成本） 代征地费（小区泵房、配电房、绿地、景点） 配套费用（包含宽带、有线、水、电初装费、煤气管道）按国家规定不允许收。 期间费用（广告宣传、管理费、销售费） 税费（营业税及附加） 低层：3层以下 多层：3层到7层 小高层：8层到14层 高层：13-30层 超高层：24-30层以上 板式楼：一梯两户、所有房子在一个平面上 点式楼：（一梯三户或者多户）一般小高层使用，不在一个平面上。 经济使用房：国家或房地产开发商按照普通住宅标准以建设成本价向中低收入家庭提供的住房。国家不收钱或少收钱给开发商（划拨）政府扶持干预性，出售给指定对象，地理位置对偏一点。 五证二书：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 二 书：针对买房人。交房时给业主（住宅使用说明书、住宅质量保证书） 竣工验收交房后办理两证的最主要的证件（资质） 住宅的建筑面积： 指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之 和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 住宅的使用面积： 指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅 的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有些特殊的规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包 含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装厚度计入使用面积。 住宅的公用面积： 指住宅楼内为住户出入方便，正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 容积率： 建筑总面积与建筑用地面积之比。例如：在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 得房率： 指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积=阳台建筑面积 套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积 第二章 顶尖销售人员的基本素质 A：优秀销售人员的必备条件 有人认