[个人理财规划之买房规划案例.docVIP

新婚夫妇的购房计划 戴先生，30岁，月收入8000元；妻，28岁，月收入6000元。两人年终奖金都可多领一个月。 基本支出：生活费5000元，孝养金1000元，交际开支1500元，年度旅游支出3000元，每月固定偿还小额信用贷款500元，基金定期定额投资1500元，保险费支出200元。 目前资产：股票型基金20000元，定期存款10000（利率4%），活期存款5000元。 问题： 1、? 现阶段是选择租屋或购屋划算？ 2、? 如果3年后自行购屋，不知可行否？又该怎样进行准备？ ? 一、财务状况及分析 首先来看该家庭的资产负债情况： 资产负债表 资产 负债 项目 金额 占总资产 项目 金额 占总资产 现金，活期存款 5,000 14% 信用卡/信贷应付款 6,000 17% 定期存款 10,000 29% 负债总额 6,000 17% 共同基金 20,000 57% 净资产 资产总额 35,000 100% 净资产总额 29,000 83% 目前负债比率只有17%，基本财务状况尚称稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债项目中全是消费性贷款，贷款利率远远高过于存款利率，未来应优先考虑以手边存款清偿此项负债。 其次，简要分析一下该家庭的现金流量： 现金流量表 类别 项目 金额 百分比 说明 收入 先生年收入 78000 59.8% 夫收入贡献度 太太年收入 52000 39.9% 妻收入贡献度 工作收入 130,000 99.7% 工作收入依赖度 理财及其它收入 400 0.4% 替代收入来源 年度总收入 130,400 100% ? 支出 生活消费支出 94,000 72.1% 消费率 偿债支出 6,000 4.6% 财务负担率 保障型保费支出 2,400 1.8% 年度总支出 102,400 78.5% 支出比率 结余 总结余（可储蓄额） 28,000 21.5% 储蓄率 还本投资额 18,000 13.8% 固定储蓄计划 自由储蓄额 10,000 7.7% 自由储蓄率 每月支出结构分析表 消费（生活）支出 细项 金额 占总消费支出% ? 食 2,000 26.7% ? 衣（送洗，一般添购） 1,000 13.3% ? 住（房租，水电气，电话） 1,000 13.3% ? 行（交通费，油钱） 1,000 13.3% ? 交际费 1,500 20.0% ? 奉养长辈 1,000 13.3% ? 消费（生活）支出小计 7,500 100.0% ? 从收支结构来看，年度净结余为正数，支出比率78.8%，可储蓄率21.2%，属偏低范围。 收入全来自于工作收入，理财收入不多，要注意到收入中断可能造成的冲击。 支出方面，财务负担率并不高（低于20%），但消费率高达72.1%，有过度消费之虞，且外食与交际费用合计高达生活支出的46.7%，略嫌偏高，应考虑节流。 ? 二、购屋或租屋评估 ? 1、租屋的净现金流现值 =–48,000／（1.03）–48,000*1.06／（1.03^2）–480,00*（1.06^2）／（1.03^3）–48,000*（1.06^3）／（1.03^4）–48,000*（1.06^4）／（1.03^5） =–46,602–47,959–49,356–50,794–52,273 =–246,984元。 ? 2、购房的净现金流现值 购屋自备20万元，贷款利率4.5%，20年房贷，每年本利摊还额=贷款金额60万/标准年金现值系数13.00794（n=20，i=4.5）=46,125.67元。 5年房贷支出总现金流量现值=–每年本利摊还额*房贷支出年金现值倍数（n=5，i=3）4.580=–211,242元。 假设5年后售屋： 当时房价=80万*复利终值系数XXX（n=5，i=8）=1,175,462元。 当时房贷本金余额=-每年本利摊还额46,125.67*房贷支出年金现值倍数（n=15，r=4.5）=495,369元。 当时售屋净所得=1,175,462–495,369=679,993元。 售屋所得现值（n=5，i=3）=586,567元。 购屋净现金流现值=（自备款-200,000）+（5年房贷支出总现金流量现值-211,242）+（售屋所得现值586,567） =175,325元。 ? 3、结论 因为（购屋净现金流175,325）–（租屋净现金流现值-246,984）=422309元0 目前购屋合算 ? 4、贷款额度概算 理想房子三年后价格=800,000*复利终值系数1.25971（n=3，i=8）=1,007,768元。 房价*25%=届时需自备金额251,942元。 房价*75%=届时需贷款金额755,826元。 ? 5、购房能力评估