[中山市开发商以价换量冲年关营销方式解读.docVIP

开发商【以价换量】冲年关 ●【限价令】下，银行紧缩贷款，政策松动预期已不能缓解资金压力●多数市民认为中山房价尚有较大下降空间，观望氛围渐浓 站在楼外的你，真能看清楼市的走向吗？ 在市民看来，中山楼价仍有下降空间。 　　　　时至年底大部分开发企业资金链已经处于最紧张节点，整体经济环境的恶化导致融资渠道更加不畅，借贷无门的开发商只能通过销售回款来缓解现金流的压力，而在已经进入到买方市场环境中的房地产市场，售价成为吸引消费者的首要要素。从本月10日开始，中山“限价令”正式实施，在观望一阵之后，开发商意识到楼市寒冬已经来临，不仅银行进一步紧缩贷款，政策松动的预期已经不能缓解资金压力，为了生存发展，就必须尽量挽救市场、回笼资金，以求来年再战。记者日前了解到，许多开发商已经在“以价换量”，争取早日回笼资金。而在二手房市场方面，由于一手房市场影响，二手房成交更加困难，部分业主为了节省中介费用，费尽心思在网上或者在自家阳台上打出售房信息。　 目前，尽管开发商开始加大市场房源放量，推出的新盘必威体育精装版报价低于预期、老盘折扣促销力度不断深入，但市场行情依旧不容乐观。随着调控政策不放松为购房者传达出市场仍存较大降价空间的信号，购房者持币观望态势日益加重。如未来房价无实质性降低，“以价搏量”仍日趋艰难。　　“‘限价令’之初，想熬过去，虽然政府在调控希望楼盘降价，但是现在这行情，我们敢降吗？也不知道降的底线在哪？”这位开发商无奈地说，降少了买房人说你没诚意，降多了前期业主要过来维权，真羡慕新开的楼盘，开多少价都没压力。　　政府对调控的坚定态度加深了购房者对楼市拐点的期许。因此购房优惠再多，推出的房源再精致，一部分期盼拐点到来的购房者都表示要继续观望。“房价下调是大的气候”，在记者采访过程中，多数市民认为中山房价尚有很大的下降空间。【楼市现状】商品房网签量持续下跌“以价换量”暂时奏效　　国土资源局销售备案数据显示，“限价令”后的第一个星期，11月14日-11月20日，全市新增商品房累计签约836套、面积8.1万平方米，其中商品住宅签约625套、面积6.78万平方米。按签约量计算，坦洲、南区、沙溪、火炬开发区及三乡成交量排名靠前。　　上周，即11月21日-11月27日，全市新增商品房累计签约787套，签约面积7.7万平方米，环比分别下跌8.1%、4.6%。其中，商品住宅签约559套、面积6.3万平方米，环比下跌10.6%及7%。东区、火炬开发区、沙溪等签约量升幅显著较大。　　业内人士植建军表示，在 “限价令”出台后，南区和火炬开发区的网签量明显高于其他镇区的网签量，其中“以价换量”成其成交量增加的最大法宝。南区商品房交易方面，恒大·绿洲和凯茵新城的强势促销成该区域成交量上升的主要因素。　　据了解，恒大·绿洲率先在“限价令”出台后推出10套5200元/平方米的一口价单位，其销售人员表示，在售单位均是5800元/平方米以下的单位，并带2000元/平方米的装修，一下子吸引了不少购房者。凯茵新城雅湖半岛楼王单位推出了5800元/平方米的限价单位。11月19日，雅湖半岛楼王组团解筹，认筹客户可以享受9折基本优惠，在此基础之上，分期和按揭付款的客户可以享受额外九六折的优惠，而一次性付款的客户则可以享受额外九三折优惠。　　据业内人士分析，目前 “降价换量”格局已形成，进入11月份以来，房地产市场出现购房者观望房价和开发商观望地价的“双观望”状态，土地一级市场和住房二级市场都处在以价格涨跌为中心的博弈中。　　目前，尽管开发商开始加大市场房源放量，推出的新盘必威体育精装版报价低于预期、老盘折扣促销力度不断深入，但市场行情依旧不容乐观。随着调控政策不放松为购房者传达出市场仍存较大降价空间的信号，购房者持币观望态势日益加重。如未来房价无实质性降低，“以价搏量”仍日趋艰难。【促销大战】御寒策略不同目标一致开发商请来外地购房者　　面对“降价”这一敏感话题，目前开发商大多采用相对隐蔽的方式进行，或降低折扣，或吹高价卖低价，或转战商业，或减缓供量，或特价房源，还有开发商请来广州、深圳等地的购房者。尽管策略不同，但目标一致。　　据了解，在中山购房的客源结构中，外来人口购房占全市购房比例越来越大。以往几年，在中山的房地产市场中，主要以当地开发企业建房为多、当地人购房为主的基本特点。但随着近年全国开发商抢滩中山，以及城轨开通、中山交通路网日臻完善等原因，广州、佛山、深圳、珠海等地的外来人口到中山购房呈显著上升趋势。中山市房协调查数据显示，目前外来人口在中山购房占全市购房的客源比例超过了65%，其中在中心城区的外来人口购房也已占到购房客源的45%。　　在中山“限价令”的前提下，不少开发商瞄准了外地客源，一位开发商告诉记者，中山只