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济南市纬十二路项目 规划及建筑方案设计任务书 河南顺驰地产有限公司 2005年10月30日 目 录 一、总述 二、宗地概况 三、主要技术经济指标 四、设计依据 五、总体定位 六、产品定位 七、规划设计总则 八、规划设计细则 九、道路交通设计 十、环境设计 十一、配套设施 十二、建筑单体及立面设计 十三、成本控制 十四、人防、消防要求 十五、会所及商业设计 十六、设计深度要求 十七、设计成果 一、总述 1．1农行住宅项目总体详细规划及建筑设计要求达到方案设计的深度，最终的设计成果不仅需具有可操作性，同时也应满足开发报建的要求。 1．2明确农行住宅项目是通过祭伯城文物遗址背景衍生出资源可循环利用、节能、环保、生态及科技的理念，深入贯彻“绿色生态”这一规划主题，来创造一种鼓励邻里交流的符合未来社区发展的新的生活方式。 1．3项目应结合地块的规模及祭伯城的规划开发意向不明确等不利因素，主要以“人性化”设计为导向，将生活配套设施完善便捷、复合性功能均衡社区等作为重点设计考虑。 1．4设计应充分体现项目的特色，符合产品定位，并结合限额设计要求控制成本。 二、宗地概况： 2．1项目名称： 农行住宅项目 2．2项目地点： 本项目位于郑东新区的东北部区域，北临第二东西横贯道路（东风东路）, 西靠纵贯十六路,南接横贯八路,东至龙湖环路。（具体位置见CAD附图） 2．3土地面积： 项目净用地面积：87072.50㎡（130.74亩），以实测面积为准。 2．4用地现状： 地形相对比较平坦，用地形状呈扇环形，这将给项目整体规划带来一定的影响，最佳的建筑朝向布置与道路走向不一致。 2．5交通： 地块紧邻第二东西横贯道路，可直达CBD中央商务区、龙子湖大学和目前郑州市中心，出行便利，交通优势明显。 三、宗地规划设计条件： 3．1项目征地面积：134026.62㎡ 3．2项目用地面积：87072.50㎡ 3．3建筑综合容积率：1.6 3．4建筑密度：≤27% 3．5建筑限高：在该地块东南部属祭伯城遗址建设控制地带，在控制带中坡屋面建筑高度≤16米，平屋面建筑高度≤14米；其他部位建筑高度≤24m。 3．6绿地率：≥30% 3．7停车位：1辆/户 3．8建筑退红线：临龙湖环路建筑后退道路红线部分为60米宽的城市绿化带，其他方位建筑后退道路红线部分为10米宽的绿化带。 3．9出入口方位：禁止开向龙湖环路。第二东西横贯道路上的开口数量不得过多，且满足与道路交叉口及桥梁的距离必须大于60米。 3．10其他未提及的有关具体要求请按照国家和郑州相关规定进行。 四、设计依据： 4．1《中国人民共和国城市规划法》 4．2《中华人民共和国土地管理法》 4．3《河南省“城市规划法”实施办法》 4．4《河南省“土地管理法”实施办法》 4．5《郑州市城市规划管理条例》 五、总体定位： 绿色生态、低密度的文化社区，注重历史文脉的延承。 六、产品定位： 6．1产品比例： 总建筑面积：105000㎡ 其中，多层砖混(5.5层—6.5层)： 50000㎡ ――农行职工自用 多层砖混(5.5层—6.5层)： 16200㎡ ――对外出售 7.5层框架：22000㎡ 4.5层砖混叠拼别墅：11800㎡ 商业及配套设施：5000㎡ 6．2注：在不影响农行自用组团社区品质（容积率不大于1.15）的前提下，对外出售部分建筑面积可适当突破，所增加产品形式以6.5层砖混为主。 七、规划设计总则： 7．1社区要坚持可持续发展的原则； 7．2注重对史迹、人文、建筑的保护，使区域展现历史的脉络，延续总体规划的肌理； 7．3坚持低密度开发理念，尽可能多的绿化、水体适度； 7．4体现以人为本的精神，打造一个鼓励邻里交流，生活配套设施完善便利，复合型功能均衡的绿色化，生态型、低密度社区。 八、规划设计细则： 8．1贯彻概念规划方案的设计理念，创造地块与祭伯城在景观上的连接，从而提升本项目的价值，符合设计理念的要求； 8．2鼓励社区居民的流动与沟通增进邻里融洽，打造人文社区，通过人和场所的相互依托，组合成整个网络化的规划形式，场所成为区域性建筑标志，为居民创造可交流的社区空间； 8．3设计时产品分布以混合布置为主，打破传统的分区形式从而淡化等级观念； 8．4规划户数按不少于600套考虑，农行自用518套，余下自成系统形成自己独立组团，两组团各自形成共享庭院和半私密的空间，但同时应考虑规划的完整性，尽量避免生硬分割两个组团； 8．5每个组团应有集中绿化景观，并突出每个组团的景观主题； 8．6社区公共街道区域完全开放，进入住宅组团对车辆进行严格管理，对人开放； 8．7社区内适当布置户外运动场所及运动设施，并考虑老年人活动场所