简析土地流转信托简土地流转信托.doc

简析土地流转信托 一、土地流转信托的概念 土地流转信托是指土地信托服务组织接受土地承包者的委托，在坚持土地所有权和承包权不变的前提下，按照土地使用权市场化要求，通过运用一定的方法，实施必要的程序，将其拥有的土地使用权在一定期限内依法、有偿转让给其他单位或个人的行为。 二、土地流转信托产生背景及发展 土地流转信托的产生是顺应城镇化进程而展开的。由于农业生产成本较高、农业的比较效益低下、农民进城务工增多等原因，土地抛荒在全国范围内仍普遍存在，而抛荒会危及粮食生产安全及造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等现象。在此情况下，土地信托顺势而生“绍兴模式”，即政府出资成立县、镇、村三级土地信托服务机构，起到信息汇总中间商作用。具体操作上，农户将无力或者不愿耕种的土地使用权委托给村经济合作社；村经济合作社将诸如土地类型、坐落位置、流转面积、承包权证等土地信息汇总到镇信托服务站并由其登记造册建立土地信托档案；而镇信托服务站向社会公开发布土地信息招揽经营者；种养植大户通过招投标的方式取得土地使用权。?“益阳模式”，即政府出资在乡镇设立土地信托机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地信托机构，并签订土地信托合同；农业企业或大户再从信托公司手中连片租赁土地，从事农业开发经营活动。?“沙县模式”，2011年5月沙县源丰农村土地承包经营权信托有限公司挂牌成立，公司由县农业局负责组建，由县财政拨付200万元作为信托基金，拨付35万元作为公司工作经费。公司在11个乡（镇、街道）成立土地信托分公司，通过支付土地使用权转让费从委托方手中获得土地，并将集中后的土地调整成片，进行整理开发，通过招标、竞拍、租赁等形式向外发包土地或实施项目，获得的收益用于返还土地流转信托基金、委托方分红及信托公司增资扩股。 政府主导信托公司设计的产品，农民无议价能力，对农民不具备融资属性，更像是合作社经营的另一种形式。这些模式只能称为土地流转信托的初级阶段此外，中粮信托在2010年也曾尝试土地信托。黑龙江肇东市五里明镇政府将其下属的三个玉米种植合作社土地承包经营权和农户姜晓波的鱼塘承包经营权，委托给中粮信托设立自益型财产权信托。信托受益权质押给龙江银行肇东支行，为先锋、东风和胜平三个玉米种植合作社在肇东支行的1000万元农业贷款提供还款担保。这一模式在当时看来有诸多创新：一是用土地承包经营权和鱼塘承包权作为信托财产，设立财产权信托；二是将信托收益权质押给龙江银行，用于银行贷款的担保。中粮集团为中粮信托控股方，持股比例72%；中粮集团同时为2009年正式重组挂牌的龙江银行第二大股东，持股20%。中粮信托和龙江银行同属中粮集团金融业务部门组成部分，这一特殊股东关系，才使得中粮信托信托受益权凭证，在尚未完全确权的情况之下，可以为农业贷款做质押担保。10月中信信托公告成立首款土地流转信托中信·农村土地承包经营权集合信托计划 1301 期，北京信托在安徽无锡推出其首款产品北京信托·土地信托之无锡桃园村项目11月12日，中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》《决定》提出了健全城乡发展一体化体制机制的改革举措，赋予农民更多财产权利，主要是依法维护农民土地承包经营权，保障农民集体经济组织成员权利，保障农户宅基地用益物权，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。 （二）法律关系 该类信托计划的法律关系主要表现在：农村集体组织或农户个人将合法拥有或具有处置权限的农村土地使用权（包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权）作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，从而定期获得信托收益。该支信托计划的参与各方权利义务关系体现如下： 1．农民与村委会 农民和村委会签订了土地承包经营权土地转包合同，合同依据《中华人民共和国土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《安徽省实施中华人民共和国土地承包法办法》等法律，为促进土地适当规模经营，推进农业生产集约化，本着平等、自愿和有偿的规则签订。 合同中注明了土地的坐落和亩数，指定用途为适度规模经营和发展现代农业。土地承包经营权转包价格为1000斤中等质量小麦，如按现金测算则按照国家颁布的中等质量小麦指导价格兑付转包价格，如果1000斤中等质量小麦的价格低于人民币1000元，则转包价格为1000元。此举在形式上保持农业在土地流通后，能够抵御通货膨胀的风险，该定价机制剔除了价格指数的影响，保证了农民在流转了土地承包经营权后基本的地租收益。 合同中的权利和义务说明在上文中关于委托财产的现状中已介绍。特别强调的是，在土地承包经营权转包合同中，流转期限为20年，已经超过农民手中1995年办理的《土地承包合同书》中载明的期限（该期限到2025年止）。通过项目