论房地产如何得高分.doc

概述 1、房地产分类：按照房地产开发程度的分类：(1)生地：荒地、农地。(2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。(3)熟地：按照基础设施完备程度“三通一平”“五通一平”“七通一平”(4)在建工程：按照形象进度分为：地下室某层， 正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等(5)现房：现房按照新旧程度：新房和旧房；新建商品房按装饰装修状况：毛坯房、粗装修房、精装修房 2、房地产开发五证二书：《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房销售（预售）许可证》 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 第二章 房地产项目可行性研究 一、可行性研究 1、可行性研究发生在房地产投资决策阶段。2.房地产开发项目可行性研究的工作阶段： 可研 阶段 主要任务 研究依据 投资估算精度 研究费用占 总投资的比例 内容 机会 研究 对投资项目或投资方向提出建议，寻找最有利的投资机会 主要依靠笼统的统计 ±30% 0.2%~0.8% 地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、开发项目建成后对社会的影响等。 初步 可研 分析机会研究的结论如何；是否有进行详细可行性研究的必要 较详细的数据资料 ±20% 0.25%~1.5% 市场需求与供应、土地供应状况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析 详细 可研 形成最终的可行性研究报告 见2.1.5 ±10% 小型：1.0%~3.0%； 大中型：0.2%~1.0% 它是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 项目 评价 政府计划管理部门在项目审批前，委托有资格的咨询评估机构对项目可研报告进行评估论证，根据评价结果，决定是否同意项目建设。 3、房地产市场分析（预测）的方法 市场预测的方法分为： （1）定性预测：指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体发展趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等作出分析与判断。 （2）定量预测：在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 （3）综合预测 二、房地产开发项目的财务评价 1、房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、投资成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。 2、资金的时间价值的计算 （1）资金时间价值的含义：资金时间价值也叫货币时间价值，是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。 （2）利息与利率 利息一般被认为是占用资金所负的代价。利息＝资金额×利率×占用时间。 利率是在一段时间的期末应支付的利息与在这段时间初期所欠的资金数额之比 利率与计息周期：在经济分析中，复利计算通常以年为计息周期。但在实际经济活动中，计息周期有半年、季、月、周、日等多种。当利率的时间单位与计息期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念。 名义利率：（Nominal Interest Rate）计息周期的利率乘以每年计息周期数。 实际利率：（Effective Interest Rate）计算利息时实际采用的有效利率 按月计算利息，且其月利率为1%，通常也称为“年利率12%，每月计息一次”。?则?1%?是月实际利率；1%×12=12%?即为年名义利率；?(1+1%)12?-?1=12.68%?为年实际利率 资金等值：（1）考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。（2）现值、终值、年金 3、现金流量 现金流入（CI）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流入.投资方案在一定时期内所取得的收入。 现金流出（CO）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流出.指投资方案在一定时期内支出的费用。 净现金流量（CI－CO）：同一时点上的现金流入减去现金流出之差。 现金流量图：一种反映各时点上现金流量大小的图。 水平线表示时间坐标, 时间的推移从左到右。垂直箭头线表示现金流量多少, 箭头向上表示现金流入, 箭头向下表示现金流出。 4、资金等值计算 例题：1．某人每年年末存入银行5000元，如果存款利率为8%，第五年末可得款为（ ）。 A．29 333元 B．30 500元 C．28 000元 D．31 000元 解题思路：按等额支付序列（年金）终值公式：F=A[（1+i）n-1]/i式中：F——终值；