上海房价泡沫与未来走势分析.doc

上海房价泡沫与未来走势分析 内容摘要：上海房价的“一骑绝尘”在2004年成了人们关注的焦点，尽管有国家宏观调控和地方政策的双重把关，上海房价却仍然维持高位运行。人们不禁质疑，上海房价的天花板究竟有多高？本文将分析上海房价是否存在泡沫，并预测其在加息后的走势。 关键词：房价 上海 泡沫 走势 　　 　　上海房价泡沫论 　　 　　从购买力角度看，泡沫现象已十分明显 　　要评论一种商品价格是否合理，有没有出现泡沫，我们通常有是看该商品价格与居民的可支配收入相比，比例是否过于不当。有人说，与世界上绝大多数国际大都市相比，上海房价仅有人家的1/3或1/4，因此仍具有较大的上涨空间。但是，他们忽略了这样一个事实：上海的人均GDP只相当于纽约的1/10，东京的1/8，人均收入只有香港的1/4。而上海的房价与家庭的收入比已经超过了10:1，大大高出4至6倍的国际惯例。 　　泡沫尚在安全区内，破灭的可能性不大 　　在评析上海房地产市场的泡沫之前，首先需要明确一点，即泡沫并不一定意味着市场已脱离安全区，处在危险的边沿。泡沫存在安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段的划分，只有处在后两个区域的泡沫具有面临破灭的可能，从而对经济发展产生严重的负面影响，安全区内的泡沫甚至具有一定的积极作用，关键是要防止泡沫不断膨胀，防止泡沫跨入警戒区、迈进危险区。 　　由于上海市经济、贸易、金融、航运“四个”中心的高定位，及F1概念和世博概念，再加上城市经济蓬勃发展作为后盾，使得人们普遍对上海市的未来发展看好。因此其房地产也必然被投资者看好，人们已经渐渐地接受了上海房价的高定位。 　　政府的态度：只求平抑 　　上海素来有“大政府、小市场”，“强政府、弱企业”之说，可见政府的态度在很大程度上能够左右上海的房价。从上海市政府的角度来讲，他们并不希望出现房价下滑。这在2004年年初上海市房地资源局局长蔡育天的公开讲话中可以看出，他表示不仅要防止房价下跌，而且要保12%的涨幅。因此，期房限转等政策措施只是政府针对目前房地产市场过热现状而采取的暂时强制性行政手段，它的目的在于“平抑”，而非“打压”房价。毕竟，2003年上海市GDP总量中房地产业贡献了7.4%，而GDP数据正是评价政府业绩的一个重要指标。 　　 　　未来走势预测分析 　　 　　近期走势预测：涨幅趋缓，结构性调整，总体下跌的可能性不大 　　据上海市房地产交易中心的统计数据，与2003年度相比，2004年上海市商品住房预售价格增幅回落明显趋缓。这其中的原因是多方面的：其中部分原因在于，房价整体水平已经处于很高的位置，投资风险增大，且2004年年初股票市场形势喜人，房市资金纷纷撤离流向股市；另一方面，第二季度起，上海政府开始陆续出台“期房限转”等平抑房价政策，加之10月29日央行上调基准利率，也在一定程度上缓解了房价的快速攀升。 然而，供求关系仍是决定当前房价变动最根本的因素。从上海人口的年龄结构来看，有购房需要的年轻人占了相当大的比例，而且今后几年内，来上海定居的外来人口仍会稳步增加，这部分居住性需要将是支撑上海房价不下跌的主要动力。从投资性需要来看，虽然加息对投资性需求有﹁定的抑制作用，但主要针对短期投机需求，导致投资房产成本增加，减少套利空间。而对于拥有资金实力的投资者，只要有高于银行利率的收益率，投资需求仍然强劲。未来投资性需求仍将成为推动上海楼市的主要动因。 　　种种迹象表明，上海房价近期内的涨幅必将趋缓，但由于旺盛的市场需求以及政府的因素，房价总体性下跌的可能性不大，但仍然会出现局部性回调。 　　目前，这种房价结构性调整已初步显现。由于上海郊区的土地供给量充沛，政府又推出优惠政策，鼓励开发商建造中低价商品房，以及推出经济适用房，上海郊区的房价将出现“小幅回调”。 　　然而，上海中心城区由于土地稀缺等因素，房价继续上涨将是必然的趋势。虽然涨幅没有去年那么来势汹汹，但在“好地段造好房子”理念的支撑下，仍然会供不应求。 　　中远期走势预测：继续稳步上扬，但涨幅趋缓 　　从中长期来看，上海房地产市场目前正处于房地产周期中的繁荣阶段，虽有泡沫，但仍处于安全区内，只要政府调控得当，破灭的可能性不大。 　　因此，笔者认为，上海房价在2010年世博会举办以前仍将继续保持增长态势，但增长幅度将逐步有所趋缓，其增长率大致会与上海市人均收入的增长水平保持同步。即使期间受宏观经济影响房价也许会出现短暂回落，但总体上升趋势不变。 参考文献： 　　1.尹伯成,边华才.房地产投资学[M].上海：复旦大学出版社,2002 　　2.吉夏明.2003年上海市房地产市场发展综述[J].上海投资,2004(3) 　　3.吕晓燕,仲健心.对上海房地产“泡沫”的