[黄埔大道西项目商业定位分析.ppt

目录 1 项目概况 区位：大区位：广州天河区，紧邻珠江新城CBD 小区位：广东国防大厦地块 占地：20亩，约1.3万平方米（容积率没限定） 规划：综合体，包括写字楼、酒店、公寓和商业 交通：最近公交站：国防大厦站（7条公交线） 最近地铁站：岗顶站（直线距离约1公里） 1 项目概况 2 项目需要解决的问题 2.1 商业定位 根据项目本身各方面的条件以及市场需求，对项目进行准确的商业定位。 2.2 业态规划 根据市场需求制定具有市场竞争力的商业业态规划。 2.3 资本运营 以良好的商业运营带动写字楼和公寓的租售，协助项目快速回笼资金，促进项目整体资金的合理流动。 2.4 项目可持续发展 项目商业部分要最大限度地满足消费者的需求，这样才能获得可持续发展。 3 商业市场分析 3 商业市场分析 3 商业市场分析 3 商业市场分析 3.4 购物中心现状 ● 分布：广州购物中心多聚集在市中心，以天河区和越秀区为主。目前天河商圈就聚集了近10家大型购物中心，如天河城、正佳广场、维多利广场、天娱广场、太古汇、万菱汇，可见集聚度非常高。 ● 定位：目前购物中心定位的差异化特点并不突出，大多数购物中心都以综合性、中高档定位为主，特色不明显，同质性比较严重。 ● 功能：大多数购物中心的功能以购物为主导，像天河城、中华广场等购物比例远远超过50%，餐饮、娱乐、休闲功能仅仅起辅助作用。 3 商业市场分析 ● 开发商增加自有物业比例 随着投资者的逐渐成熟以及开发商实力的逐渐增强，开发商对大型商场不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资。 ● 特色经营越来越重要 一站式综合性商场仍是主流，但在综合性的基础上必须实行个性化经营，把自身特色打造出来。 ● “连体商城”将成发展趋势 友谊环市东店与世贸广场、白云宾馆裙楼、丽柏广场连接，形成三位一体的“商业合并模式”，商业效果良好。 ● 购物中心沿“主题化”和“娱乐化”方向发展 为了避免同质化竞争，吸引更多的消费者，越来越多的购物中心走向主题化和娱乐化。 4 商业竞争环境分析 4.1 竞争环境分析 4 商业竞争环境分析 4 商业竞争环境分析 4 商业竞争环境分析 4.5 大型商业综合体分析 正佳广场 开业日期：2005年1月 规模：占地5.7万平方米；总建筑面积42万平方米；裙楼商场：30万平方米；商业面积22万 楼层：地上七层，地下两层；东塔楼：43层五星级酒店和顶级公寓——万豪金殿；西塔楼：30层超甲级写字楼——广晟大厦 车位：地下1500个 4 商业竞争环境分析 标准层建筑面积：33333平方米 标准层营业面积：20000平方米 自动扶梯个数：60个 自动扶梯品牌：奥的斯 观光电梯个数：3个 观光电梯品牌：奥的斯 商铺租金：平均950元/平方米?月 物业费：60元/平方米?月 4 商业竞争环境分析 4 商业竞争环境分析 4 商业竞争环境分析 4 商业竞争环境分析 4 商业竞争环境分析 4 商业竞争环境分析 4 商业竞争环境分析 业态比例：零售60%，娱乐20%，餐饮20% 主力店：广州友谊商店、百佳亚洲旗舰超市、LiLy百货、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞扬影城、开心果玩具城等 4 商业竞争环境分析 丰富的主题餐饮店 由必胜客、肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、拉丁餐厅、新泰洋美食广场、大椰丰饭、金本台湾涮涮锅、拉斯维加斯式自助餐厅等二十多家餐饮知名商家联手打造。 4 商业竞争环境分析 在娱乐中体验、在体验中娱乐 正佳广场拥有飞扬影城、冰河湾真冰溜冰场、哇哇哇、幽灵旅馆等娱乐设施。 4 商业竞争环境分析 空间层层递增的剧场式设计、挑高七米的7000平方米园林生态中庭 4 商业竞争环境分析 4 商业竞争环境分析 点评 正佳广场地理位置优越，毗邻6万平方米的市民广场，直驳地铁一号线与三号线换乘站，交通十分便利。与天河城、天河体育中心、广州购书中心、广州电脑城等相连，人流相当密集，周边商业氛围非常浓厚。 另外，正佳广场集购物、娱乐、美食等为一体，再加上内外部的景观环境和休闲设施营造，使消费者长时间逗留，并由此带来消费。 5 项目商业发展机遇 5 项目商业发展机遇 ● 商贸规划 《广州天河区未来10年商贸业发展规划》中提出，天河区将按照“一轴、两圈、多特色”的发展思路，重点打造新中轴线核心商圈和东部亚运新商圈两大商圈，而本项目就位于新中轴线核心商圈内。 ● 地铁规划 13号线二