财务会计课件 五章第三节_投资性房地产.ppt

第三节 投资性房地产 一、投资性房地产概述 　（一）投资性房地产的概念 　　1.定义 　　是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。 　　2.特征 　　（1）是一种经营活动； 　　（2）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产； 　　（3）有两种后续计量模式。 （二）投资性房地产的范围 1.已出租的建筑物 ☆必须满足两条件： ⑴拥有产权。⑵租赁协议。⑶辅助服务不重大。 2.已出租的土地使用权 ☆必须满足两条件： ⑴出让或转让所得； ⑵租赁协议 3.持有并准备增值后转让的土地使用权 ☆必须满足两条件： ⑴管理当局书面决议； ⑵闲置土地除外。 4.对于企业持有以备经营租出的空置建筑物 　注意： ★不属于投资性房地产的项目，除了自用房地产外，还有一种：作为存货的房地产，即房地产公司的产品。 ★如果一栋楼一部分自用，一部分出租，那么要分别确认；如果分不清楚的，就统统作为固定资产。 【例题1?单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（　）。 A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物 【例题2?多项选择题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（　）。 A.出租给本企业职工居住的宿舍 B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位 C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店 D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产 E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产 二、投资性房地产的确认与初始计量 （一）投资性房地产的确认 1.已出租的土地使用权：租赁期开始日2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日3.已出租的建筑物：租赁期开始日4.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。 没有达成租赁协议之前，应先确认为固定资产租赁期开始日之后，再确认为投资性房地产。 （二）投资性房地产的初始计量 　1.总的原则：历史成本原则。 　2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成　 　　（1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。 【例5-40】20X8年6月30日，泰山有限责任公司以银行存款从绿草地置业有限公司购入门市店面300平方米，计价款900万元，当即与一统商店签订租赁合同，将该门市出租。编制会计分录如下： 　　 （2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产 达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为 入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。 【例5-41】华山有限责任公司投资2800万元建成商务大楼一栋，今日竣工并与金色年华有限公司签订租赁合同，整体出租给该公司使用。编制会计分录如下： （3）债务重组方式取得的投资性房地产，按受让的投 资性房地产公允价值加上应支付的相关税费作为其成本。 【例5-42】金鑫公司前欠泰山有限责任公司货款350万元已 逾期，泰山有限责任公司对该项应收账款计提了坏账准备5万元。金鑫公司因财务困难要求进行债务重组，愿意以一项面积为3万平米的土地使用权抵偿债务。该项土地使用权的公允价值为300万元，20X8年6月1日办妥债务重组手续，泰山有限责任公司在同日将此土地使用权出租给大新物资公司。编制会计分录如下： 三、投资性房地产的后续计量 投资性房地产后续计量模式有两种：成本计量和公允价值计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 （一）采用成本模式进行后续计量 1.“三要”原则 ★要计提折旧 ★要进行摊销 ★要计提减值准备 2.设置的账户 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 　　⑴折旧或摊销时 　　借：其他业务成本 　　　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 　　 ⑵取得的租金收入 　　借：银行存款 　　　 贷：其他业务收入 ⑶投资性房地产提取减值时 　　借：资产减值损失 　　　 贷：投资性房地产减值准备 【例题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公 司使用，确认为投资性房地产，采用成本 模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本 为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。 　甲公司的账务处理如下： （1）每月计提折旧 　每月计提的折旧＝（72 000 000÷20）÷12＝300 0