人口老龄化与房地产行业研究分析报告..docx

人口老龄化与房地产行业研究分析2014年10月目录第一章　全球老龄化趋势分析- 1 -第一节　全球老龄化趋势分析- 1 -第二节　发达国家已全面进入老龄化时代- 2 -第三节　中国正加速进入老龄化时代- 4 -第二章　以房养老模式分析- 7 -第一节　以房养老模式介绍- 7 -第二节　各国以房养老的实践分析- 9 -第三节　日本以房养老的经验借鉴- 15 -一、日本以房养老的经验- 15 -二、日本逆向按揭实践介绍- 15 -三、日本以房养老的发展动因- 16 -四、市场格局：私营参与较多- 19 -第四节　中国以房养老的前景展望- 19 -一、逆向按揭产品更适合一二线城市- 19 -二、市场规模测算- 21 -三、产品模式预测- 22 -第三章　养老地产服务模式分析- 25 -第一节　美国养老地产的经验借鉴- 25 -一、美国养老地产的经验- 25 -第二节　美国养老地产的市场格局- 29 -一、太阳城模式：Del Webb与Pulte Homes主导- 29 -二、CCRC模式：竞争激烈- 32 -第三节　中国养老地产的市场展望- 34 -第四章　结论- 38 -图表目录图表 1：全球人口老龄化- 1 -图表 2：全球老年人口抚养比- 2 -图表 3：部分OECD成员国人口预期寿命- 3 -图表 4：部分OECD成员国出生率- 3 -图表 5：部分OECD成员国65岁以上人口占比- 4 -图表 6：部分OECD成员国老年人口抚养比- 4 -图表 7：我国出生率- 5 -图表 8：我国人口预期寿命- 5 -图表 9：部分OECD国家2012年末65岁以上人口占比- 6 -图表 10：部分OECD 国家养老保险制度- 7 -图表 11：部分发达国家养老支出占GDP比重- 9 -图表 12：部分OECD 国家以房养老实践- 10 -图表 13：美国home equity conversion motgage年发放数量- 11 -图表 14：英国equity release plan年签约数量- 12 -图表 15：英国equity release plan年签约价值- 12 -图表 16：澳大利亚reverse mortgage存量- 13 -图表 17：澳大利亚reverse mortgage市场规模- 13 -图表 18：逆向按揭产品供需双方面临的风险分析- 14 -图表 19：日本以房养老实践- 16 -图表 20：日本各年龄阶段的住宅资产净值（万日元）- 17 -图表 21：美国、澳大利亚和日本平均住房价值（万美元）- 18 -图表 22：日本各年龄阶段的住房自有率- 18 -图表 23：日本各银行和厚生劳动省逆向按揭产品介绍- 19 -图表 24：住宅市场价值/GDP- 20 -图表 25：百城住宅价格指数同比- 21 -图表 26：部分OECD国家逆向按揭产品渗透率- 22 -图表 27：我国逆向按揭产品市场规模测算- 22 -图表 28：我国以房养老的尝试- 23 -图表 29：各个地区中等小区平均房价（万日元/套）- 24 -图表 30：全美部分太阳城情况- 25 -图表 31：美国四种类别的老年照料- 27 -图表 32：全美CCRC发展情况- 28 -图表 33：太阳城模式与CCRC 模式比较- 28 -图表 34：Del Webb的总收入- 30 -图表 35：Del Webb的毛利率- 30 -图表 36：Del Webb的净利率- 31 -图表 37：Del Webb的ROE- 31 -图表 38：Del Webb的P/E和P/B- 32 -图表 39：CCRC 相关公司介绍和最近一年财务指标- 32 -图表 40：我国太阳城模式实践情况- 35 -图表 41：我国养老养生地产比较- 35 -图表 42：世界亚健康人群比例- 36 -图表 43：北上广亚健康人群比例- 37 -第一章　全球老龄化趋势分析第一节　全球老龄化趋势分析人口出生率的降低与预期寿命的延长使全球人口老龄化已成为了一个不可避免的趋势。根据联合国2007年的研究报告显示，60岁以上的高龄人口在1950年占到全球总人口的8%，在2000年这个数据上升到了10%，预计2050年将达到21%。更令人担忧的是，当越来越多的老年人享受晚年生活时，劳动年龄人口则呈现下降趋势，退休者的生活支持来源成为一个严峻的问题。联合国的数据显示，全球老年人口抚养比从1950年的8.3%上升至2000年的11%，预计2050年将上升到25%。图表 1：全球人口老龄化图表 2：全球老年人口抚养比第二节　发达国家已全面进入老龄化时代目前，西方发达国家的老年抚养比已经很高，但预计在下一个二十年内仍将显著增加。OECD（经济合作与发展组织）成员国的平均老年人口抚养比在20