[旅游地产开发面临的六大核心问题.docxVIP

旅游地产开发面临的六大核心问题《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的正式发布，将新型城镇化上升到顶层设计的战略层面。在这一背景下，房地产行业面临着怎样的机遇与挑战？旅游地产该构建怎样的发展架构，参与到新型城镇化开发中？旅游地产商又该如何把握城镇化大势，实现华丽转身？一、解构旅游地产旅游地产，是以旅游休闲度假为依托，在旅游地形成的围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业，但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。二、旅游地产在新型城镇化中的作用三、新型城镇化中的旅游地产开发形式四、新型城镇化下的旅游地产发展结构及关键问题旅游城市开发、旅游区域综合开发，是以游客搬运为依托的大量游客转移为基础，以游客消费的多样化和持续消费能力为依托形成的区域综合开发架构，在这种架构中旅游地产是最核心的基础。基于这样一种理解做旅游地产时，应走综合开发之路，这也是旅游引导的新型城镇化下旅游地产开发的主流模式。其发展结构如图：旅游地产的开发面临六大关键问题：如何形成吸引力：挖掘比较优势，明确项目特色如何形成地产升值：创造休闲平台，带动休闲商气如何快速引爆市场：打造核心项目，铸就其引擎如何塑造强烈的主题、形象：以体验差异化的眼光，构建独特主题，突出其特色如何科学运营，创新操作模式：经营+销售，赢利最优化如何有效利用旅游专业技术：因地制宜，思路创新五、未来旅游地产的发展趋势按全球消费规律，当人均GDP超过八千美元，旅游将是消费的重点，看看全球主要景点的中国游客就知道，中国显然进入了全民旅游时代，旅游地产迎来巨大的契机。房企纷纷聚焦旅游地产项目，机遇与挑战并存，如何做，尤为关键！旅游地产的核心不在于“游“，而在于”旅“，游子停步即为资产。旅游地产项目、城镇化项目最关键的是项目运作背后的思想，否则一步错步步错，如何从战略的高度理解旅游地产的核心，给推荐大家一篇文章,从战略视角解读旅游地产留住人的三大关键要素。旅游地产留住人的三大关键要素在哪？贵州黄果树瀑布全球排名第四,亚洲与中国都排名第一,这可以称得上是世界级的旅游风景区了。然而当地的政府却有两个苦恼：一是假日或旺季火爆，平时游人稀少。二是游人大多是过路客，意思是游完就走，很少有人留下多呆几天。被同样问题困扰的还有贵州荔波的樟江，这个可以与九寨沟比美的“世界自然遗产地”，全球少有的绿色喀斯特“圣地”，一年来的人并不少，但游人也大多是“一日游”，游完景区即走。????? 事实上，国内大部分风景名胜都面临同样的处境：假日火爆，但大多是“一日游”，基本留不住游人。这几年有很多地方都在大力发展旅游，大搞旅游地产，要靠优质风景吸引人流，靠人流带动地产。按这逻辑，黄果树与荔波等风景名胜地应当是最适合做旅游地产了。的确，就在黄果树与荔波风景区，豪华宾馆与风情小镇正在兴建或已建起，但效果却不尽如人意。或者说，中国大多数基于风景的旅游地产，都做了一个错误假定，那就是认为只要有好的设施，就会让人留下。???? 按全球消费规律，当人均GDP超过八千美元，旅游将是消费的重点，看看全球主要景点的中国游客就知道，中国显然进入了全民旅游时代。在城镇化进程中，旅游经济，包括旅游地产会得到大发展，这在战略上无疑是成立的。但是如果把旅游简单地当成景色消费，把旅游地产化，那就大错特错了。??? 对比一下丽江就知道，丽江一年游人如织，来的人少则几天，多则数周，更奇特的是，其中还有很多来过多次的回头客，其中的道理是什么？这个现象非常值得讨论，因为丽江模式显然超越了简单的自然景观逻辑。??? 自然景色是天然的，但自然风光只是硬件，甚至宾馆交通以及服务设施都是硬件，好的硬件会吸引人来，但好硬件并不足以让多数人留下。道理很简单，高收入往往伴随的是空气污染，生活压抑，工作紧张的“城市生活方式”，人们出去旅游，首要的出发点是“换个活法”，在这里，旅游更多的是休闲与放松，是为了体验不同的生活方式与人际交往方式，旅游的生活意义大大超过了景色观赏。????? 这就是游人们重复去丽江的道理。发展旅游是到换换思路的时候了，从生活方式出发，会发现旅游逻辑正在发生重大变革：第一，“休闲娱乐”价值大于居住设施，第二，“社交体验”价值大于山川景色，第三，“人文精神”价值大于商业服务，第四，“草根聚合”价值大于高富帅。在“逆城市化”的互联网时代，旅游经济的新逻辑是：硬件（景色），软件（文化），服务（自组织）不再分割，而是互为因果的三位一体。比如三亚是中国少有适合发展旅游经济或旅游地产的地方，但这几年三亚发展旅游走的却是“房地产加有钱人”的逻辑，结果三亚的房价上去了，三亚的别墅卖疯了，三亚的宾馆价钱高得离谱，整个三亚的旅游在元旦春节期间大赚特赚，其它时候便陷入了“门庭冷落”的困境，而越是这样，春节前后旅游的价格就会越高，因为所有的硬件