商铺分割技巧..doc

商铺分割技巧 商铺分割对项目销售、招商及后期经营影响深远。商铺分割后，如何制定合理的租金方案，实现良好收益？本文从商铺分割步骤与要求、分割难题破解、租金定价与计算公式3大方面进行深度剖析，为购物中心提高经营收益提供方法指导，极具实操性！ 一、商铺分割步骤及要求 1、铺位划分的前期工作 了解基本平面布局，提出修改意见 拿到图纸，主要设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布，哪个部分需要更改，要即时提出修改意见 认识柱网结构 一般规则的柱矩是9x9的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情况 了解防火分区 了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的，不要把消防栓的设置包到铺位内 2、铺位划分顺序 3、不同商业业态开间进深要求 （1）餐饮对开间进深的要求 开间 ≥ 4米，多为8－12米 进深 ≥ 10米，多为12－15米，一般≤ 25米 开间进深比 多为1：2.5，一般≤ 1：5 层高 ≥ 4.5米，以6－7米为佳 停车位 餐厅门前须有足够的停车位 配套设施 电力不少于20千瓦/100m2 ，有充足的自来水供应，有隔油池，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置 （2）服饰对开间进深的要求 开间 ≥ 3米，多为4.2－6米 进深 ≥ 6米，多为10－12米，一般≤ 15米 开间进深比 多为1：3，一般≤1：4 层高 ≥ 4.5米，以6米为佳 停车位 对停车位要求不高 配套设施 有足够的电力供应即可 以某商业广场的酒吧街为例： 单铺开间 4.2－8.4米； 酒吧街的前半部分由于商铺开间多为4.2米，餐饮店基本会两间连着租赁 单铺进深 15－18米 单铺层高 7米 开间进深比 1：1.8-1：3.5 以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺一 服饰类商铺开间 3.6－6米，品牌服装一般会租转角位置，并且多间一起合租 服饰类商铺进深 10－12米 服饰类商铺层高 3.5米 开间进深比 1：2-1：3 （3）美容美发对开间进深的要求 开间 ≥ 5米，多为6－10米 进深 ≥ 12米，多为15－20米 开间进深比 多为1：2，一般≤ 1：4 层高 ≥ 4.5米，以6－7米为佳 面积 ≥ 100㎡，多为200－500㎡ 停车位 对停车位要求不高 配套设施 有足够的电力供应即可 以某商业步行街服装业态的商铺为例：商铺二 服饰类商铺开间 4.2米 服饰类商铺进深 10-12米 服饰类商铺层高 5米 开间进深比 1：3-1：4 二、商铺分割难题与破解方法 1、商铺分割难题破解 难题1：铺面分割 空中街市的回廊,一户一厕所一管网系统一楼梯等,造成商铺开发成本增加使用率减少；沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值；铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。 难题3：通道分割 许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。　 难题2：辅助功能区 辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。　 难题4：公摊比例过高 商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。 目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。 根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。 1、商铺分割常见难题 （1）合理设计商业场所平面布局 方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割 方法3：