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绿城物业服务集团有限公司 公共能耗费管理操作指引 GT-ZY-GC-010-2013(A/0) 1 目的 为了规范公共能耗费分摊及收费行为，维护公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据《物业管理条例》等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，特制定本指引。 2 适用范围 适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费的管理工作。 3 职责 3.1 集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。 3.2 集团企业发展部负责对项目招投标和《前期物业服务合同》签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容和条款中能耗约定进行评审。 3.3集团质量管理部负责收集《物业服务收费管理办法》等法规中关于能耗的管理规定并及时进行调整。 3.4集团财务部负责公共能耗费用收支核算，一级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。 3.5 集团审计部负责对公共能耗费用收支情况、分摊情况的审计。 3.6 前期物业咨询公司做好公共能耗计量表的合理布局咨询。 3.7 各物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的具体执行部门。 4 工作程序 4.1公共能耗概念 4.1.1 公共能耗费 管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等能源的消耗所产生的费用。 4.1.2 公共能耗中的高能耗费 管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备运行消耗的费共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的可以单独按实向业主分摊。实行能耗费制的，预收的支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，。电梯、增压水泵、水系景观、中央空调 b)高能耗共用设施设备能耗费用预收后按实向业主分摊 c)公共设施设备能耗费用按实分摊 4.3.4 公共能耗费纳入物业服务费的管理 4.3.4.1公共能耗费用涵盖在物业服务费内收取，实际公共能耗费用的盈余或亏损均由物业服务中心享有或承担。 4.3.4.2各单位在项目洽谈过程中，除当地规范性文件另有规定外，应将公共能耗费用包含在物业服务费中作为主要洽谈方向，规避因公共能耗费用分摊引起的纠纷。 4.3.4.3项目前期洽谈或招投标过程中，测算本项目公共能耗费用，明确项目物业服务收费标准。 4.3.5 高能耗费用预收后按实向业主分摊的管理 4.3.5.1高能耗费用预收后另行向业主分摊的项目，在（前期）物业服务合同中明确高能耗费预收标准，预收费用由二级财务设立账户代。代。μ D1---×幢×单元1室×月电梯能耗分摊费用（元） ∑N---×幢×单元×月电梯用电计量总和（度） d---电力局电费单价（元/度） ∑W---电梯维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含电梯年检费、电梯月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】 ∑S单元---×幢×单元全部户型建筑面积的总和（㎡） S1---×幢×单元1室户型建筑面积（㎡） μ---楼层系数（μ＝μ1÷∑μ） 电梯楼层系数表 楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 … n 系数 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 … ∑μ 注：跃层住宅按底层楼层位置计算系数。 二、增压水泵能耗分摊公式 增压水泵是指生活二次变频供水系统、生活提升加压供水系统、消防水泵提升加压供水系统、热水循环泵系统等。 增压水泵能耗包括电能和水损耗费用，应按各加压供水区域进行分摊（如：高区、中区、低区等）；按每户计量水表用量进行分摊。 未入住户计量水表没有用量不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。 计算公式如下： H1＝ (∑N＋μ电)×d电＋ (∑U＋μ水）μ电---损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度电量中】 ｛μ电＝D总度数×（1%～10%）÷D总度数｝ ∑U---×区域×幢×单元1室×月计量表发生用水量（吨） d水---自来水公司水费单价（元/吨） μ水---损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度水量中】 ｛μ水＝U总度数×（1%～10%）÷U总度数｝ ∑W---增压水泵房清洗与维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含增压水泵月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】 三、景观水系能耗分摊公式 计算公式如下： J1＝｛∑(D水泵＋D水系照明)×d电＋∑U×d水＋∑W｝÷∑S总×S1 ∑U---全部水景池容水体量总和（吨）【按每月更换水景池水4次】 ｛∑U＝4×(U1＋U2…＋Un） 表号 计量地点 倍率 上月读