[2008海外基金和中国房产历程.docVIP

2008-5-8 15:33:03| 海外私募基金投资中国房地产一览 大批海外私募基金不断涌入中国房地产市场，不仅在其中翻江倒海，更是随着中国政府调控措施不断改变着自己的投资策略，掀起一波又一波的投资热潮。 2001年中国加入WTO后，许多全球知名私募基金都开始了在我国的投资之旅，投资规模和数量增长迅速令人吃惊。 先看案例。 2002年9月，摩根士丹利等3家投资公司斥资5亿元投资蒙牛乳业； 2003年，新加坡政府投资公司和中国鼎晖向李宁公司投资1850万美元； 2004年9月，美国最大私募股权基金之一的新桥集团收购深发展股权。 另外，包括新东方、新浪在内的众多中国著名企业都有私募股权基金作为幕后推手。 清科研究中心（Zero2IPO Research Center）调查显示，专门投向中国的私募基金已由2002年的5亿美元激增至2006年的155亿美元，年均复合增长率高达136%。 在这些大批量进驻中国的私募基金中，更不乏专门投向房地产的著名基金，像耳熟能详的摩根士丹利、荷兰ING集团、新加坡嘉德集团、腾飞集团等。他们不仅在中国房地产市场中翻江倒海，更是随着中国政府调控措施不断改变着自己的投资策略，掀起一波又一波的投资热潮。 宏调抽紧资金链 自2003年起，我国房地产市场走向高速发展通道，与此同时，宏观经济也经历了一波发展高潮，并出现由偏快向过热转化趋势。 为此，政府连续出台重大调控措施，给房地产市场带来巨大影响。 请看： 2003年4月，央行发布121号文，旨在规范房贷。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 2004年3月，国土资源部、监察部联合发文，从当年9月1日开始，取消国有土地使用权协议出让，国有土地使用权一律采用招、拍、挂。此项措施被业内称为“8.31大限”。 2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价，业内称之为“国八条”。 2005年9月底，银监会下发房地产信托管理文件(即“212号文”)，对房地产信托发行门槛进行了严格限制。 2006年4月28日，央行在05年加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。由此便开始了06年两次、07年6次总计8次的加息调整，一年期贷款基准利率由5.58%上升到7.47%。（此外，央行07年共计10次上调存款准备金率，存款准备金率从9%上升到14.5%。） 2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”）。 2007年1月，开征土地增值税，通过规范土地增值税清算管理在一定程度上抑制房地产商资金的流动性。 纵观这些宏调措施，“国八条”、“212号文件”、“121号文件”、“国六条”、“171号文件”、“39号令”、“24号文”、“37号文”，一个个政策条令的推出，意味着房地产行业外部环境的全面变化，包括首付提高、利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、限期开发、征收房屋保有税等。 所有措施归结到一点，就是开发商必须提高自有资金。对开发商来说，提高自有资金往往转化成另一个新课题：如何提高在资本市场上的融资能力？ 融资手法轮流转 在资金链紧绷、生死抉择面前，各家房地产企业开始在资本市场大施拳脚、各显神通。融资方式大致经历了这样一个过程，从房地产信托基金，到集体上市潮，行业并购，再到如今寻求私募。 2004年，银行资金逐步退出风险比较大的四证前（四证不全、自有资金少于35%）开发贷款，房地产信托就曾乘虚而入。2004年到2005年，这种准公募性质的房地产信托贷款利率高达15%以上，总额高达数百亿元，份额占集合资金信托业务的一半左右。 但2006年7月，银监会出台文件，明确要求房地产信托贷款标准要参照银行标准，信托业因此被逐出了房地产过桥资金市场。与此同时，国家六部委联合发文，规定外资投资房地产必须在境内设立公司，并适用33%的企业所得税，而不是营业额15%的留滞税，投资国内房地产的收益大打折扣。 在激烈竞争之下，大型企业继续在同资本市场的对接上下功夫，万科、保利、富力、招商，纷纷实现股票增发，碧桂园、远洋地产、SOHO中国、中国奥园地产等成功登陆香港联交所，以房地产流通服务为主营业务的易居中国登陆纽约证券交易所，成为首只中国轻资产地产概念股。 同时，中小企业卖身求生存，房地产行业并购也成为近两年来一道独特风景线。万科12.9亿元并购上海恒大集团旗下5个项目、上海复地11月入股证大房产、远洋地产21.5亿元收购青岛颐中地产等。 据普华永道公布的《中国企业并购回顾与前瞻》显示，2007年上半年中国市场并购交易比去年同期增加134起，达到808起。所有行业中，房地产行业成并购焦点，除并购