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土 地 估 价 技 术 报 告 项目名称：石家庄华莹玻璃制品有限公司拟办理国有土地使用权抵押贷款手续所涉及位于平山县回舍镇北望楼村南的一宗工业用途土地使用权价格评估（平山县） 受托估价单位： 土地估价报告编号： 土地估价技术报告编号： 提交估价报告日期：二○一○年八月三日 关键词：河北省平山县 抵押贷款 2010年土地估价技术报告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 石家庄华莹玻璃制品有限公司拟办理国有土地使用权抵押贷款手续所涉及位于平山县回舍镇北望楼村南的一宗工业用途土地使用权价格评估（平山县） 二、委托估价方 委托单位：石家庄华莹玻璃制品有限公司 单位地址：河北省平山县东回舍镇北望楼村东 法人代表：杨明华 石家庄华莹玻璃制品有限公司成立于1996年，是专业从事玻璃工艺制品生产与销售的企业，注册资金2855万元，总资产2.78亿元。公司是全国玻璃行业的龙头，综合实力在中国玻璃行业排名第三位，压制规模位居中国玻璃行业榜首，多年来企业出口在全国同行业中名列前茅。 三、受托估价方 四、估价目的 石家庄华莹玻璃制品有限公司拟将其使用的位于平山县回舍镇北望楼村南的一宗工业用途国有土地使用权进行抵押贷款，特委托河北新世纪房地产评估经纪有限公司对所涉及的土地使用权进行评估，为其进行土地资产抵押提供土地使用权价格依据。 五、估价依据 （一）有关法律、法规及相关政策文件 1．2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议．）．．．关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知国土资发[2006] 307号国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》国土资发2009]56号国家物价局、财政部《关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》价费字597号土地登记办法》（国土资源部令第40号．．河北省财政厅、物价局、国土资源厅关于严格执行征地管理费征收和土地出让业务费使用规定的通知冀财综63号 2.《平山县土地利用总体规划》 3．估价人员现场勘察、调查、收集的其他资料 六、估价基准日 二〇一〇年七月三十日 七、估价日期 二〇一〇年七月三十日至二〇一〇年八月三日 八、地价定义 1、根据委托方提供的资料及现场勘查情况，估价对象位于平山县回舍镇北望楼村南，登记用途为工业，实际用途为工业，根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）规定，设定用途为工业用地； 2、估价对象评估基准日时为国有出让土地，土地使用权终止时间为2053年7月7日，于估价基准日土地剩余使用年期为42.9年，此次评估土地使用权年限设定为42.9年； 3、估价对象的实际开发程度为红线外“四通”（通路、通电、排水、通讯）、红线内“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水及场地平整），根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“四通”（通路、通电、通讯、排水），红线内“场地平整”。考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和红线内场地平整状况。 4、土地利用条件说明：待估宗地现状容积率为0.48，此次评估设定容积率为0.48。 综上，本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、土地使用年限、开发程度及现状利用条件下，于评估基准日的正常市场条件下出让土地使用权价格。 九、估价结果 本着公正、公平、公开的原则，经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择相应估价方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，评估基准日为2010年7月30日正常市场条件下的国有土地使用权价格为： 土地面积：24100平方米 土地单价：206元/平方米 土地总价：496.46万元 总地价大写：肆佰玖拾陆万肆仟陆佰元整 货币种类：人民币 估价结果详见附表《土地估价结果一览表》。 十、需要特殊说明的事项 （一）估价的前提条件和假设条件 1．本次估价遵循《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、政策文件及《城镇土地估价规程》等技术规程的规定，选取合适的方法进行评估。 2．本次评估的地价内涵及设定详见报告中的“地价定义”。 3．本报告评估结果是估价对象在评估基准日的市场价值，仅适用于本评估报告之特定估价目的，它依据如下假设： （1）具有一个公开、公平、公正的土地市场； （2）估价对象能够自由地在市场上进行交易活动； （3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化； （4）委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的； （5）估价对象土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地用途评估估价对象的价值。