(天津项目会所功能及面积研究 .docVIP

关于对天津住宅小区会所的调研 以及我项目会所功能及面积建议 各项目会所设置情况以及市场行情 为了解决我项目A地块会所的功能定位以及需求面积预测，策划部对天津市南开区、河东区、东丽区含有小区会所的各项目进行了摸底，调研成果如下： 区域 项目 占地(㎡) 建面（㎡） 户数 销售价格（元） 会所（㎡） 东丽区 远洋风景 160000 260000 2600 10500 3000 保利玫瑰湾 337000 700000 5000 12000 3000-4000 恒大绿洲 860000 1200000 5500 8500 运动中心8000 娱乐中心8000 私人会所1500 恒大名都 289000 318000 1800 9600 5000 河东区 屿东城二期 108000 250000 2079 未定 3700-4000 红城 80000 140000 1500 18000 2500-3000 南开区 富力城 215550 724230 5000 22000 6300 仁恒海河广场 95277 340000 1500 26000 2900 招商钻石山 145000 310000 1600 22000 6000 津南区 金地格林世界 380000 830000 7000 10500（4期高层） 4300 西青区 远洋万和城 130000 260000 1700 16500（精装） 4000 河西区 万科水晶城 380000 384100 2600 19000（二手房） 4500 （表一：主要住宅小区及其会所面积） 小 结： 天津市较早期开发项目及目前市场上很多中等品质住宅大多无会所规划，正在开发小区会所业态规划概念模糊，销售人员对会所的功能、内容暂不清晰； 天津市各开发项目大多没有按照政府规划配套进行严格规划，大部分项目是将政府规划配套和项目会所结合开发； 天津市正在经营社区会所面积一般在3000㎡—6000㎡之间，主要还是作为 小区的功能性配套，业态较为单一（主要包含超市、健身、餐饮、SPA），更类似于小区集中型商业，品质相对较低； 会所能提高项目的品质，方便业主生活，但是从现场客户的反馈来看，促成成交的因素重要性排位中，会所占位较低，对于价格的支撑作用不大，项目销售的价格主要因素仍是地段、产品户型、园林； 小区会所功能相对比较完善的小区仍主要集中在河西、南开等天津主要经济发达区域，从成交价格来看，这些项目成交均价都在20000元以上；其他区域会所档次偏低，其销售价格只有南开等区域高品质盘成交价格的一半左右； 天津市居民对会所消费理念与发达地区消费理念有较大差距，会所整体运营状况一般，多集中在健身方面。 二、主要可供参考项目会所功能及面积分配 会所功能及面积分配 区域 南开区 津南区 河西区 项目 仁恒海河广场 富力城 招商钻石山 金地格林世界 万科水晶城 功能 建筑面积（㎡） 备注 建筑面积（㎡） 备注 建筑面积（㎡） 备注 建筑面积（㎡） 备注 建筑面积（㎡） 备注 游泳池 1000 泳池尺寸50m*12m层高9m 地下二层 1000 泳池尺寸25m*12m层高7m 地下二层 1300 泳池尺寸50m*12m 地下一层，顶部采光 500 泳池尺寸25m*12m一层 乒乓球馆 30 2个球台，地下二层 80 4个标准桌面 250 4标台 地下一层 150（总500） 与羽毛球馆结合，4标台，三层 跆拳道、拳击馆 　 　 200 　 　 　 50 三层 台球馆 200 地下二层 200 无休息区、吧台 150 4标台，地下一层 　 　 瑜伽、健美操室 100 地下一层 　 　 80 地下一层 100 地上二层 100 二层 健身中心 400 地下二层 300 地上一层 400 地上二层 200 地上二层 400 三层 SPA 1000 地上二层 250 地上一层 　 　 壁球馆 80 地上二层 　 　 　 　 动感单车 　 　 　 　 　 　 　 　 40 二层 羽毛球馆 250 两场地，层高9m，地下二层 250 2个场地 400 地下一层 500 与乒乓球馆结合，两场地，层高8m 钢琴房 40 40 地上二层 配套服务 500 地下一层 100 　 　 　 300 四层 大堂 200 　 200 　地下一层空置 300 　 100 　 20 一层 合计 2900 　 　 　 　 会所内含500平米茶艺馆 （表二：主要项目会所功能及面积） 仁恒海河广场 项目位于南开区老城厢版块，是天津传统的商务、商业区。总建筑面积52万平方米（其中地上部分34万平米，地下面积）。住宅、零售商场、办公楼和酒店式公寓