(物业管理合同.ppt

ThemeGallery 物业管理 广州大一别墅 爱敦阁(Updown Court) 南京钟山国际 加州洛杉矶霍尔姆比山的“庄园”(The Manor) 上海汤臣一品 拜恩古堡 泰禾红御 哈拉牧场(Hala Ranch) 天琴湾 百合花 绿城玫瑰园 拉-阿密提 盘古大观 雅宝大屋 东部华侨城 三湖别墅 佘山东紫园 谢洛日博内尔 北京龙湖-颐和原著 物业管理合同的概念 狭义 指物业业主或者业主委员会与物业管理企业之间约定双方权利义务的协议； 广义 物业管理合同是物业管理过程中有关各方主体达成的一系列具体协议的总称，既包括业主与物业管理企业间的物业管理委托合同，也包括业主之间的协议——业主公约——前期物业管理服务协议。 物业管理合同的性质 物业管理合同为非典型合同，在现行合同法中未单设该类型合同。也属于复合合同，即由两个以上典型或非典型合同的内容构成的。 如合同既包括业主之间有关使用、维护管理等，又包括业主与物业管理企业之间的委托关系的内容。 业主公约 概念 业主公约，指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。 特征 业主公约的性质是全体业主的最高自治原则，有如“国家之宪法”，“公司之章程”。 业主公约作为最高自治规则具有如下特征： 1.业主意思自治 依据私法自治原则 2.强制性规定较多 强制签订，如深圳规定… 3.订立程序严格 通过业主大会和业主代表大会 4.约定效力之上 业主大会、业委会的决定不能违背业主公约 业主公约的订立、效力与变更 业主公约一般由业主委员会负责草拟、并且经过业主大会或业主代表大会审议批准。 上海《…条例》第42条规定“新建商品房应当在出售住宅前制定住宅使用公约。 深圳《…条例》第26条规定：业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。 业主公约的效力 经业主大会通过的业主公约，未被业主大会终止前，适中具有法律效力。 业主公约的变更 业主大会通过正式业主公约后，对业主公约的修改应以业主大会决议的方式进行。 业主公约的内容 （一）基本内容 1.物业基本情况简介 2.业主共同事务管理 3.业主权利义务设定 4.违反公约的处置 （二）业主权利 1.享有对自己拥有物业的各项权利，为占有、使用、收益、处分等 2.合理使用物业共用部分、公共设施的权利 3.享有作为物业区域内全体业主之一的成员权。 三）业主义务 1.合理使用专有部分的义务 2.不得擅自使用、不得损毁共同部分的义务 3.不得有其他妨碍生活行为的侵犯公共利益的义务 四）违约责任 业主违反公约须承担民事责任。承担违约责任的方式根据民法规定，有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等法定方式；业主公约也可以另行设定承担责任的方式。 值得注意的是，我国法律规定，只有法律明确授权的国家机关才享有处罚权。所以，业主公约对业主的违约行为不得设定罚款。但可以通过约定缴纳保证金、违约金方式，当业主违约时，从中予以扣除。 前期物业管理服务协议 概念 前期物业管理服务协议是前期物业管理阶段，物业管理公司被授权开展物业管理的依据，是物业建设和管理顺利衔接的重要文件。前期物业管理服务协议又称为前期物业管理合同。 前期物业管理服务协议 特征 1、期限的短暂过渡性 2、对前期业主的保护 二、前期物业管理服务协议的订立与效力 （一）订立方式 第一种方式，开发商作为唯一委托方签订前期物业管理服务协议。 《上海市居住物业管理条例》42条规定：“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前……与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理合同，并报所在地的区、县、房地产管理部门备案，” 深圳《条例》规定：开发商须在住宅入住前6个月开始试行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。 第二种方式，各个业主即每个购房者均分别以自己名义作为委托方签订前期物业管理合同。 两种方式的区别在于：委托物业管理公司的主体不同：前者是开发商，后者是物业的购买者。 前期物业管理合同效力 从签订到业主委员会成立并选聘物业管理公司这一段时间。 深圳《条例》规定：开发商签订的前期物业管理合同效力期限一般为住宅区开始入住后的两年内，如果在两年内业委会成立的，不得马上解聘开发商选聘的物业管理公司。 前期物业管理服务协议的主要内容 （一）物业的接管验收 物业接管验收与竣工验收是两回事： 主体不同 性质不同 目的不同 （二）物业管理公司与业主的权利义务 1.物业管理公司的权利义务 2.业主的权利义务 （三）开发商保修责任 1998年起，建设部规定，房地产企业向用户交付新建的商品房时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 延伸阅读买房“五证”，“两书” 房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》