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企业价值评估 评估“评估业” 当“虚高”和“虚低”如鬼魅同行、公然回扣成为不散幽魂、“暗箱”操作肆意妄为时，年轻的中国评估业已偏离独立和公信的立足之本，在可怕的“亚健康”状态踯躅而行。“1．88亿元的净资产大笔一挥就‘贬值’为-0．4亿元，很显然，给中国资产评估师抹黑的某些人做得… 不会追女孩子，就别去面对客户。女孩子不好追，你主动与之接近，可她心思善变犹如天上飘忽的云；客户也不好求，你上门寻求合作，可他们百般挑剔，索要“聘礼”，甚至店大欺客、择人而“嫁”。如果说“惟女子与客户难追也”，我举双手赞成。我足一名职业营销人，而非恋爱… 同类的产品，对于广告宣传和朋友推荐的品牌，您会做出什么样的选择呢?相信大多数人会接受朋友的建议。这是为什么呢，答案很简单，这就是口碑的魔力。如果企业在营销产品的过程中巧妙地利用口碑的作用，必定会达到很多常规广告所不能达到的效果。普通消费者获取产品信息… 当“虚高”和“虚低”如鬼魅同行、公然回扣成为不散幽魂、“暗箱”操作肆意妄为时，年轻的中国评估业已偏离独立和公信的立足之本，在可怕的“亚健康”状态踯躅而行。 　　“1．88亿元的净资产大笔一挥就‘贬值’为-0．4亿元，很显然，给中国资产评估师抹黑的某些人做得太出格!”猴年春节还没有过完，一位自称“从事评估工作多年”的读者就联系到记者，表示有些许多读者都感兴趣的东西要说。 　　农历正月初七，新年喜庆的气氛依然弥散在空中，在南京巾一家僻静的茶楼里，记者见到了张政(化名)，白皙微胖的面孔，身着藏青色大衣，一副金属框眼镜更给人精明干练的印象。翻看着《商界》2004年第二期杂志，张政说，在对肖安宁的德阳政通公司(详见本刊上期《四川巨富肖安宁的8年黑梦》)两次评估中，结果竟相差2．28个亿，这中间到底有什么样的玄机呢，外行可能满腹疑惑，做这一行的却是心知肚明，因为在中国评估业的大环境中，这样的现象已是见怪不怪。“只要留意一下以前那些严重违规违纪的房地产公司和上市公司的案例，就不难发现其间评估师(机构)那极不光彩的身影。” 　　面对记者，―脸坦然的张政说：我已经跳出这个圈子，就先从自己的故事说起吧。 　　一位评估师的自白 　　我是1995年考的土地评估师，算是我国土地评估业务开展以来比较早的评估师，由当时的国家土地局(现在是国土资原部)组织统考认证。3年后，我又考了建设部的房地产评估师，现在这两个资格证在业务上有一些重合的地方，但前者的重点是土地，后者是房地产。 　　1999年，我在一个地区级城市的土地局工作，做的是土地估价业务。当时要结婚，我决定在市场上买一套商品房。经过近2个月的搜寻，终于看中了某开发商的一个在建项目，几个月后封顶，半年后交房。说来也巧，我正准备与他们谈房价，那个房地产开发商却成了我的委托客户。 　　一场不能公开的洽谈在他们的邀请下开始，他们希望尽可能少交土地出让金，而且知道我想低价得到那套房子(还不可能是白送，我还年轻，也没那么大胆了)。 　　这个项目所用地属于我们市的二类地，但与三类地交界，两类地基价每平方米相差近200元。而当时我们的宗地必须以基准地价系数修正法进行评估，说得简单一点就是以政府规定的基准地价为参考，在一个合理的范围内向上修正或向下修正，另一方面还要求至少用一种方法如市场比较法、成本逼近法、收益还原法、假设开发法等方法对估价结果进行验证，最后确定土地的估价。 　　这点问题难不住我，在开发商的暗示下我放开手脚。众所周知，地价受交通、环境、城市规划、公共服务设施等许多因素的影响，加之这块地的面积较大，所以给我们的猫腻留下了足够空间。操作方法很简单，只需要将某几项因素的修正系数往下做一点，在其他方法上也做一些配合，每个平方米就会下降近100元，整块地的总地价就会下来，而只要审核不是绝对的严格，肯定不会出什么问题。 　　一周以后，我的评估报告顺利通过，我与开发商的购房合同也于不久后签订。他们给政府的出让金少交了100万元，而我则少交了10万元的房款。 　　可惜，我命中注定得不到这笔“灰色收入”。后来形势急转直下，当地房地产市场供过于求，加上参与那片小区开发的港商受金融危机影响，要把资金全部抽回，于是将其开发的其他楼盘和尾房以成本价“倾销”，于是乎，我的房子反倒成了“烂房”。最终我只好以当初“受贿”时的买价找人接了，却白白损失了2年的利息和办房产证及按揭贷款的所有税费近2万元。 　　“虚假评估坑了国家结果倒过来也坑了自己。现在我没有做评估这一行，既是缘于这次教训，更多的是目睹了太多的评估业阴暗内幕，因为这些内幕是许多外人毫不知情的。” 　　几份报告一夜出炉 　　2004年1月，成都某媒体一则《3评估师乱报资产遭起诉》的报道，揭开了四川省首例涉嫌“出具证明文