万科集团战略分析 万科财务分析报告.doc

万科集团战略分析 万科财务分析报告 万科财务分析报告 1 万科基本业务活动描述 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。 2万科财务效率分析 2.1偿债能力 2.1.1 流动比率 一般而言，行业合理的最低流动比率是2。 万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，2010年万科的预收款项为74405197318.78元，而2009年万科的预收款项为31734801163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所 1 以万科可能本着某些营销策略。 2.1.2 速动比率 2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可信性的重要因素是应收账款的变现能力，万科账面上的应收账款不一定都能变成现金。 2.1.3 现金比率 现金资产与其他资产相比较，现金资产本身就是可以直接偿债的资产，而非速动资产需要等待不确定的时间，才能转换为偿债的现金。 万科2010年现金比率是0.29，万科2009年现金比率是0.34。 万科公司的现金比率比上年减少了0.05，说明万科为每一元流动负债提供的现金保障减少了0.05元。一般来说现金比率不宜过高，因为过高体现了万科的的流动负债利用程度不够，流动资产的获利能力低。万科的现金资产2010年金额为378亿，2009年为230亿，说明银行利率对货币资金有了较大影响，万科更愿意投放更多的钱到银行。 2.1.4 资产负债率 资产负债率反映总资产中有多大比例是通过负债取得的，它可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率又被称为财务杠杆系数。 万科公司2010年资产负债率是75%，万科公司2009年资产负债率是67%。万科公司在2010年的偿债能力保障性比2009年低。 2.1.5 产权比率 产权比率是资产负债率另外的表现形式。万科公司2010年产权比率为2.38，表明1元股东权益借入2.38元。权益乘数是3.95，表明1元股东权益拥有3.95元的资产。 2.1.6 利息保障倍数 万科2010年的利息保障倍数=（8839610505.04+3101142073.98+504227742.57 ）/504227742.57=24.68。 万科2009年的利息保障倍数=（573680423.04+2187420269.4+6430007538.69） /573680423.04=16.02 万科的利息保障倍数2010比2009年高，表示利息支付越有保障。万科的长期债务需要每年付息。利息保障倍数表明1元债务利息有多少倍的息税前收益作为保障。同时举债也比 2 较容易。如果利息支付都却反保障，那么归还本金就更加困难了。 2.1.7 现金流量利息保障倍数 万科2010年现金流量利息保障倍数=2237255451.45/504227742.57=4.44 万科2009年现金流量利息保障倍数=9,253,351,319.55/573680423.04=16.13 万科的现金流量利息保障倍数下降许多。同时比收益基础的利息保障倍数更可靠，因为实际用以支付利息的是现金，而不是收益。 2.2运营能力 2.2.1应收账款周转率 万科2010年应收账款周转次数是50713851442.63/1594024561.07=31.81；应收账款周转天数是365/31.81=11.14天。 万科2009年应收账款周转次数是48881013143.49/713191906.14=68.54；应收状况周转天数是365/68.54=5.33天。 万科2010年应收账款周转天数控制的很好，周转天数控制在30天内，应