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中国房地产价格的国际分析比较 摘要：近年来，随着经中国济的发展，房地产市场蓬勃发展，房价也不断攀升。虽然政府出台了多项措施，想要对房价进行调整、控制，但房价却屡调屡高，仿佛是脱缰的野马，有收势不住之势。目前中国房地产业的发展现状让很多人在买房上面有了很大的压力，很多老百姓只能是望房兴叹。中国的住房问题从来没有象今天这样成为社会焦点。本文通过中国房地产价格与国际典型国家房地产价格的比较，对中国房地产价格的变动趋势进行分析。 关键词：房价 房地产价格 房地产市场 一、房地产价格类型及基本特征 房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格=土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。 房地产价格按照不同的划分标准可以分为不同类型。按房地产权益划分可分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格，其中房地产所有权价格在市场中占据着主导地位。按照房地产总体的物质实体划分可以分为三种物质形态，即土地、单独的房屋建筑物和“连房带地”的房地产整体。与此相应的可分出土地价格、房屋建筑物价格和“连房带地”的房地产价格。此外，按房地产物质实体的种类和用途划分还可以细分为商品住宅价格、工业厂房价格、商铺价格和办公楼价格等。按照价格形成的不同方式来划分房地产价格可分为理论价格、评估价格和实际成交价格这几种类型，还可以从价格形式的角度进行划分为自由市场价格、政府指导价格和政府定价等类型。按计价单位的不同，房地产价格可分为总价和单价。 从房地产价格类型划分的结果来看，房地产价格具有许多明显的特征。首先，房地产价格具有明显的权利价格特征。由于房地产本身空间的固定性和不可移动性，房地产不像其他商品一样通过买卖可以转移到任何其他的地点使用，而实质是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是一种权利价格。其次，作为房地产价格基础的价值也具有其特殊性。房地产价格是房地产价值的货币表现，因为一般商品都是人类劳动的产品，而房地产所包含的土地是非劳动产品使得房地产不完全是劳动产品，因此房地产价格也不完全是由社会必要劳动时间决定的。然后，房地产价格的形成机制具有特殊性。房地产价格受到房地产需求量的变动的影响很大。一方面房地产的个别性使得每一个房地产都是唯一的，不会因某一房地产价格的上涨而产生大量的相同的房地产商品，因此房地产的供给是缺乏弹性的；另一方面，房地产建设的地区性和周期长的特点，也是的房地产的供给具有明显的滞后性，在一定时期内供求关系不能随时调整，其调整过程需要很长的调整时间。综合起来，房地产价格的形成主要是由需求量决定的。当需求量增加而供给量不能随之增加的时候，房地产价格便呈上涨趋势。房地产价格还具有显著的个别性，其个别性是指每一房地产都有其不同于其他房地产价格的价格，原因主要是由房地产物质实体的个别性所造成的。由于房地产空间的固定性和不可移动性，房地产实际的价值和使用价值各有不同，因而房地产价格也具有其个别性。房地产价格具有多种表现方式，一般商品的交易方式主要是买和卖，售价单一，而房地产是价值量大的耐用商品，交易方式也是多种多样的，其中在交易量和市场范围方面占主导的地位的是房地产买卖和租赁，除了这些还有抵押、典当、作价入股等方式。在这些不同的交易方式中，房地产价格也随之具有不同的表现方式，主要有售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。最后，房地产价格总水平具有上升趋势。由于土地的稀缺性和供应量的有限性，需求拉动地价上升，城市基础设施的开展，加工在土地上的劳动积累也使得土地不断升值，地价的上涨必然引起房地产的不断升值，因此从较长时期来看房地产价格总水平是呈上升趋势的。此外，一个城市的房价还同经济发展水平有密切相关的关系，随着经济的发展和人民收入水平的提高，连同房屋在内的品质和外部环境也不断改善，这也使得房价相应的上涨。 二、中国房地产市场现状 （一）房地产业投资增长迅速，房地产项目众多。据数据显示，1998年至1999年十年间，房地产投资占总投资的比重为15%，2000年上升至19.5%，2001年为25.3%，2002年21.9%，2003年升至29.7%。房地产投资占固定投资比重从1990年的5.6%上升至2001年的20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%，占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资占GDP比重8.66%，占固定资产投资18.34%，增长了29.7%。众多数据表明了房地产投资迅猛增长，房地产市场发展迅速。 （二）房地产供应结构失调。其具体表现为高档住房、大户型住房、商业用房供应量过大，而中低价位、中小户型住房供应不足。比如杭州，销售商品