《土地估价案例与报告》第一部分..doc

第一部分案例分析 第一章、估价程序、内容及要求 一、估价程序★★ 在受理业务后，从估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 第一步：估价基本项目 第二步：拟定估价作业计划 第三步：收集资料、实地踏勘 第四步：分析整理相关资料 第五步：选定适宜方法试算价格 第六步：确定估价结果 第七步：撰写土地估价报告 第八步：整理工作底稿，估价资料存档 二、受理估价业务 受理估价业务的主要内容是签署估价委托协议。 （一）签署委托协议的意义：估价委托的法律依据；明确土地估价双方权利与义务；降低估价收益风险 （五)土地估价委托协议的主要内容：委托方、受托方的名称、评估目的；评估对象；评估基准日；评估时间；报告使用范围；评估费的收取；合同有效期；违约责任；双方的权利、义务；争议解决；签合同的时间、地点、人物及印章。 三、明确土地估价基本事项 ★★★ 主要包括：目的、对象、期日、日期、使用方向、特别事项、地价定义 （一）明确估价目的： 出让（协议、招、拍、挂）、转让、租赁、作价入股、清产核资、抵押、收购储备、土地增值税、司法鉴定、基准地价、标定地价、动态监测、企业经营活动等目的。 (二)明确估价对象★★★ 1、土地范围界定：土地位置、四至、面积等 2、土地类型界定：（按用途分）住宅用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生用地，商业、旅游、娱乐用地，综合用地或其他用地 3、土地权利状况界定：权属来源和权利类型（出让、划拨、租赁等）、土地使用年期、他项权利和权利纠纷等 4、土地利用状况的界定：容积率、绿化率、建筑情况、开发程度、规划利用条件 （三）估价期日和估价作业日期 （四）报告使用限制条件和使用方向规定 （五）特别事项的界定：经济技术指标来源、数据特殊处理说明、其他特殊情况 四、界定土地价格内涵★★★★★ 应明确：估价期日；现状利用或规划利用条件；实际开发程度和设定开发程度；实际用途和设定用途；实际使用年期和设定使用年期；权利性质和价格类型或估价目的（明确指出对应的权利价格，包括是出让、承租、划拨土地使用权等）。 五、拟定估价作业方案★ 内容：安排作业时间、人员、经费；主要工作内容；工作程序；需要注意的其他事项。 六、收集土地估价资料★★ 1、宗地自身资料（反映土地权属状态的资料、反映土地实体状态的资料） 2、价格影响因素资料（区域因素资料和一般因素资料） 3、市场交易资料（交易价格、租金、成本、费用资料） 4、图件资料（地形图、地籍图、宗地图、总平面图、区域规划图、建设工程图等） 5、其他资料（基准地价等） 七、土地估价现场调查★★ 1．权属状况核实： 是否与登记文件一致 2．土地实体状况勘察（个别因素修正）：位置、四至、形状、地形、地势、宽度、深度、地质条件；宗地开发程度；宗地的自然环境、人文环境、相邻土地关系；距公交、商店、学校距离等。 3．周边环境调查（区域因素修正）：交通情况；公共设施状况；环境状况；周边土地利用方向；土地规划；人口状况；集聚程度等。 4．地上建筑物情况：建筑物面积、层数、结构、装修、成新率、使用率，建筑物的用途等； 5.估价案例调查 八、资料整理和估价分析 1.审查资料是否真实、有效、能否满足估价需求。 2.估价分析：土地权利状况分析、土地利用状况分析、土地市场状况分析、土地估价条件假设和限制条件分析。 九、选择估价方法★★★ 1．具体估价方法的选择要考虑：根据估价目的、原则、待估宗地的状况、市场状况等，结合估价方法的使用条件、范围来选择适宜的估价方法； 2.确定技术思路：指利用调查资料，采用适宜的评估方法，评估宗地地价。 十、测算与确定地价★★ 1.测算土地价格：计算要准确、参数要有依据； 2.分析估价结果：估价方法适宜性分析、估价过程准确性分析、估价结果可靠性分析； 3.估价结果基本内容：列出各种估价方法估价结果，并分别进行评价；说明计算平均价格的方法和权重，并说明理由；计算平均地价；对结果进行可靠性、方法逻辑性和现实性分析说明；最后确定的评估结果。 4．评估结果确定方法：简单平均法、加权平均法、取一种方法结果、以一种结果为主另以结果进行适当修正。 十一、撰写估价报告书（详见第二部分） 十二、审核估价报告 估价依据的资料应真实、有效、合法、完整、详实； 合法性审核：估价机构、人员；宗地产权、用途、处分等； 合规性审核：报告符合规程、技术标准； 合理性审核：估价假定前提和限制条件；技术思路与估价方法；市场分析；参数确定与估价过程；估价结果的确定。 十三、资料归档 内容：估价报告、委托方提供的资料、调查资料、作业底稿和各级审核记录、委托估价协议书。 第二章 常见目的下土地估价 一、土地使用权出让价格评估★ 评估目的：为出让提供底价或价值参考 价