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做个合格的物业服务企业 ----职业经理人 简述物业管理概论 物业服务企业现状 物业服务企业发展的未来趋势 物业服务企业经理人必须具备的条件 从项目经理做起 蔡庞彪 2012年7月 一、简述物业管理概论 物业是指建成并投入使用的各类房屋建筑和与之相配套的设备、设施和场所、场地等组成的単宗房地产，以及依托该实体的权益。物业又是（単宗）房地产，可大可小，可以是一个单元或一栋楼宇，也可以是一个区域（某个厂区或一个住宅小区）。根据物业的用途，可将物业分为住宅物业，商业物业，工业物业和其他物业等多种类型。 物业项目建成后，其地下基础设施和地上建筑物是不可以搬动的，一旦搬走，其原有的功能和价值就会丧失，这就是物业具有的不可移动的固有的特性；因为设计的年限都在几十年以上，或者更长，又具有一般商品所不具有的耐久性特征；由于物业的规模、结构、形状、颜色各有不同，运用范围又十分广泛，有住宅、商场、写字楼、厂房等，其基础设施和配套设施各不相同，因此物业又具有明显的多样性特征。 我过的物业管理最初于20世纪80年代在深圳诞生，以后被逐步推广到华南、华东及沿海地区的大中城市。到本世纪的今天，已经遍布全国的大中小城市，我国并且以法律的形式将物业管理企业定性为第三产业的服务行业。物业服务企业是以服务为宗旨，以经营为手段，以效率为目的服务型企业。企业必须树立业主至上，竭诚为业主服务的理念，为业主/使用人创造一个安全、整洁、舒适、温馨的生活与工作环境，保证和提高物业的价值。同时物业服务企业所管理的物业，都必须按《物业服务合同》的约定，对房屋建筑及配套设施、设备和相关的场地、场所进行养护，维修管理，维护所管理区域内的环境卫生和秩序安全等。我国目前的物业服务类型与模式主要为：1、自管型；2、直管型；3、委托性。 物业服务的涉及面较广，同时服务性和专业性要求比较强，就要求物业服务企业必须拥有专业的技术人才，并做到人性化服务，从而不但提高服务水平和服务质量，拓宽服务范围，为业主/使用人提供周到、优质、高品位的服务，以赢得业主/使用人的认同和赞誉，使企业具有旺盛的生命力。物业服务企业才能不但发展壮大。 我国物业服务企业其未来发展趋势将是：管理法制化，服务规范化；经营规模化，管理统一化；经营品牌化，服务人性化；企业现代化，人才职业化。随着时代的发展，将对物业服务企业提出更高的要求，物业服务企业也必须走职业化发展的道路，引进大量的职业经理人来加强物业服务企业的管理。 物业服务企业现状 物业管理在我国的发展，虽然走过了风雨30多年，但总的来说还是一个新型的产业，而职业经理人，相比发达国家职业经理人100多年的发展，我国的职业经理人队伍还只能说是一个起步阶段，所以我国的物业管理企业发展也不平衡，队伍建设也不规范，从业人员的素质也相差很远。目前我国物业服务企业的现状主要表现为： 市场走向为卖方市场，主导方为房地产开发企业。整个市场并没有形成完善的招标投标体系。有部分房地产开发企业甚至把物业服务作为筹码，你需要物业项目就必须承担开发商后期未完善的一切。这样一来，物业服务企业为了利润最大化，就只能减少相应的服务，从而使业主或使用人和物业服务企业之间的矛盾逐步增加，物业服务企业的发展也因此而受到制约。 大城市的发展较快，中小城市发展较慢，主城区较快，远城区较慢，且其物业服务质量也有本质上的差距。 物业费收取同时决定项目物业服务质量的好坏。部分物业服务企业的主题不是提高服务，让物业保值增值，而是以收取物业费为主，我能收到多少物业费才提供多大的服务。这也是物业服务企业不能健康发展的主要原因。 因为物业服务行业是微利行业，所以人才引进上受到一定的制约，在一定范围内也未能全部使用持证人员上岗，这样就更不可能向业主或使用人提供最优质的服务。因此，产生的后果是部分小的物业企业举步维艰。 有些大的物业企业在项目管理的早期，因物业费率收取较高。同时，维修开支较少，还能对服务管理项目进行适当的管理，提供较好的服务。两到三年后，随着投入的增多，利润的相对减少或少量亏损，就结束服务走人。这样就给该项目物业服务后期带来很多不可想象的困难。 虽然，我国大多数物业管理服务企业已经逐步树立起“依法管理”、“业主至上”和“竭诚为业主服务”的现代物业管理理念，但是，要真正完全树立现代物业管理理念，还需要一个漫长的过程。从目前而言，不少物业管理企业还存在物业管理能力和质量不高，经营目标和经营管理地位的错位，从业人员素质和服务意识低下等现象。因此，国家和地方政府对物业服务企业的资质条件，企业诚信及从业人员的培训、考核和