[财务评价.pptVIP

Chapter 9 Measuring Investment Performance Contents 9.1 Traditional Measures of Investment Worth (rule of thumb) 9.2 Traditional Appraisal Methods 9.3 Discounted Cash-flow Analysis 9.4 Risk Analysis 9.5 Case Study 9.1、Traditional measures  of investment worth 传统经验法 Typical operating statement Potential gross income less: allowance for vacancies and rent loss plus: Other income (parking) Effective gross income less: Operating Expenses Net operating income Net operating income less: Debt service Before Tax Income less: Income Tax liability After Tax Income First year income tax 净经营收入(Net operating income) 减：利息支出(interest) 减：折旧(depreciation) 应税收入(taxable income) 乘:所得税税率(tax rate) 缴纳的所得税 (income tax) 房地产投资有利的一面:折旧 经验分析常用指标 一、比值分析(Ratio Analysis) 1、收入乘数(income multipliers) (1)总收入乘数=总投资额/总收入 (2)净收入乘数=总投资额/净经营收入 (3)税前现金流量乘数=权益投资额/税前现金流量 (4)税后现金流量乘数=权益投资额/税后现流量 一、比值分析 2、财务比率 (1)经营成本率=经营成本/有效总收入 (2)盈亏平衡率=(经营成本+偿付贷款本息)/有效总收入 (3)债务偿付能力指数=净经营收入/偿付的贷款本息 二、盈利分析(Profitability analysis) 1、总投资收益率(overall capitalization rate) =净经营收入/总投资 2、税前权益投资收益率（Equity Divident Rate） =税前现金流量/初始权益投资额 3、税后权益投资收益率（Cash-on-cash Return) =税后现金流量/初始权益投资额 4、经纪人的投资收益率（broker’s rate of return） =（税后现金流量+增加的权益投资额）/初始权益投资额额 三、回收期法( Payback Period) 1、回收期 总投资/净经营收入 初始权益投资/税前现金流量 初始权益投资/税后现金流量 9.2、Traditional  Appraisal Methods 传统估价法 Appraisal Methods 1、market comparison approach 2、cost approach 3、income approach 9.3我国房地产开发项目的静态评价 1、税前总投资收益率 2、税后总投资收益率 3、税前自有资金投资收益率 4、税后自有资金投资收益率 1、房地产投资项目财务分析基本报表 损益表 1．损益表的含义 损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。 房地产投资项目财务分析基本报表 2．损益表的内容及计算 1）关于利润总额 损益表中的利润总额一般应为： 利润总额=经营收入－经营成本－运营费用－修理费用－经营税金与附加－土地增值税 房地产投资项目财务分析基本报表 （1）以出售为主的房地产项目的利润总额 利润总额=销售收入－总成本费用－经营税金与附加－土地增值税 其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据可以依据第8章的财务数据和辅助报表得到。 房地产投资项目财务分析基本报表 （2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额=出租收入－经营成本－经营税金与附加 其中，出租收入、