I商业大厦项目策划理念与营销方案.docVIP

XX商业大厦策划理念与营销方案 目 录一、中心区写字楼市场预测分析………………………...2二、大厦理念定位…………………………………3三、总体策划构想…………………………………………3四、参与策划的主要高级人才简介………………………4五、大厦数字化商务会所…………………………5六、大厦销售策划要点……………………………6七、大厦融资策划建议……………………………8八、策划服务………………………………………………9???????????????????????????????????一、 中心区写字楼市场预测分析????自1997年亚洲金融风暴爆发以来，深圳写字楼市场一方面受宏观经济环境的影响，同时由于前期开发过热，存量压力大，而一直处于一个相对淡静的局面。中国入世后，包括摩托罗拉、诺基亚在内的诸多跨国公司，都争先恐后计划加大在华的投资。深圳作为中国最早开放的特区，不仅是重要的出口贸易基地和物流中心，而且经过近二十年的发展，已经颇具国际大都市的雏形，形成了成熟的商业环境，同时，深圳与香港的合作也将不断的加强，可以说是具有无限商机，诸多跨国公司及香港公司要进驻中国内陆市场，深圳中心区可谓是首选地带之一，中心区写字楼的需求自然有增无减，为多年疲弱的写字楼市场带来新的机遇。当然，“入世”所带来的这股“东风”是需要一个过程逐渐显现的，深圳诸多的开发商须充分利用这段时间借鉴国际先进写字楼的开发经验，竭力提高楼盘素质，为入世所带来的良机作好充足的准备。深圳写字楼的市场总体疲软不等于个别项目的疲软，对于锐意进取大胆创新的发展商来讲，采用创新的开发模式与创新写字楼产品依旧能够在市场脱颖而出。2001年全年共消化写字楼物业大约11.46万平方米，占市场供应量的32.24%，西部办公组团是今后供应总量最多的地方，中心区部分写字楼也将陆续投放市场。普通写字楼供过于求。甲级写字楼情况较好，例如嘉里中心、信兴广场地王商业中心、电子科技大厦等占用率85%以上，月租金105元以上。???建议新世界地产借鉴国外高档写字楼开发经验，开发高档写字楼，不仅在硬件方面达到国际一流水平，更重要在服务方面达到国际写字楼物业管理水准。借助中国加入WTO的良机，在物业管理服务方面全面与世界接轨，成为深圳服务水准最高的甲级写字楼。中心区中部组团写字楼市场客户细分示意图名称 发展商 客户行业定位 主要客户 销售情况江苏大厦 深圳江飞实业发展有限公司 金融、地产、法律、高科技 一楼深圳发展银行、17层太平洋保险、18层东方明珠等房地产公司、律师事务所 14、23、31层均为律师事务所，一般购买5套房间，每间30平方米地产公司等购买整层较多投资大厦 深圳市投资公司 投资公司居多 深圳市投资管理公司、深圳创新投资公司 销售情况较好，项目建成较早世界贸易中心广场 招商银行 金融为主 招商银行、中国联通、基金公司、证券公司 不对外销售，只是出租，发展商实力雄厚。位于中心区西部。大庆大厦 大庆市政府 电子行业 电子行业中小客户 最小户型30平方米，销售情况良好，仅剩余789层中环大厦 中环公司 正在打地基客户来源预测：深圳企业，外地驻深圳办事处或展览中心，外资企业地区总部,其中小企业购买写字楼的比例较大，因此对于30-50,60-90,100-150平方米精品小户型写字楼应该事先进行规划，例如律师事务所一般需要紧邻30平方米房间，电子或软件公司一般需要100—150平方米办公场地。二、 大厦理念定位策划是挑战人类智力极限的创造性工作，策划实践中处处闪耀着灵感思维的火花，例如对99昆明世界园艺博览会策划的理念设计“万绿之宗，彩云之南”，对重点发展绿色产业和旅游业的现代云南给予准确定位,可以说是画龙点睛之笔。我们深知地产名牌的背后是文化，真正的名牌都有深厚的文化积累，房地产不等于钢筋加水泥，要想策划好地产项目，一定要采用发散型思维，通过知识集成策划方法，找出排它性的独特优势。中心区智能写字楼＋绿色环保酒店＋国际级数字化商务会所赋予深圳人成功主题，形成独特新优势。????网络时代终身学习的生活方式是我们特有的理念和灵魂，一个锐意进取，求新求变的地产新形象出现在中国地产业的大舞台。一个中心：大厦倡导网络时代终身学习的工作生活新方式＝独具特色的高级教育培训中心＋数字化商务会所＋绿色环保酒店＋中心区网络化办公室两个基本点：新世界大厦—为您提供绿色环保主题五星级酒店服务?????大厦给您事业腾飞的网络化办公门户?????裙楼的未来商业价值不言而喻，但是目前直接进入普通商场操作等于自杀。因此，我们建议填补深圳高档百货商场空白，作为高档百货来操作。同时充分考虑银行