I城市开发规划.doc

城市开发：是以城市土地使用为核心的一种经济性活动，主要以城市物业（土地和房屋）、城市基础设施（市政公用设施与公共服务设施）为对象，通过资金和劳动的投入，形成与城市功能相适应的城市物质空间品质，并通过直接提供服务，或经过交换、分配、消费等环节，实现一定的经济效益、社会利益或环境效益的目标 是城市社会经济发展的需要 城市具有规模经济和集聚效益，大量的经济活动和人口向城市集中，城市开发活动为社会经济活动提供了发展空间 城市结构和功能的更新的需要 物质建设性置换 包括从非城市物业（农田）转换为城市物业（居住区），也包括将城市的危房、旧房拆除，代之以新的建筑物。这些活动为政府和开发商带来了显著的经济意义。 功能性置换 即对城市一部分物业的使用功能加以调整 土地级差收益性置换 不同区位的土地具有不同的市场价值，土地基差收益性置换将土地作为资本加以运作，使之收益最大化。 城市开发概述 城市开发的必要性 城市开发规划 新开发与再开发 新开发：将土地从其他用途（如农业用途）转化为城市用途的开发过程； 再开发：城市空间的物质性置换过程，往往伴随功能变更的过程 新开发分为四种方式： 外延式 有两种形式，第一种是“摊大饼”，如北京；另一种是轴线发展（沿交通轴发展），如兰州的双轴、合肥的三轴 跨越式 其一是卫星城，如上海的“一城九镇”；二是组团式，主要有产业分工、重大基础设施建设和城市地理条件限制所引起，如南通 聚合式 城市功能区和组团的聚合，如蚌埠城区与机场地区的关系 内涵式开发 将建筑更新后转变用途或经改造后提高效用，集约化发展 新开发和再开发的时空分布规律： 从城市生长期到成熟期，新开发活动递减，再开发活动递增；从中心区到边缘区，新开发活动递减，再开发活动递增 城市开发概况 城市开发的类型 公共开发与商业性开发 公共开发机构为政府，以公共利益为取向，通常开发的是公共空间，被称作第一性开发，在城市开发中起主导作用。 商业性开发为房地产开发公司，以自身利益为目标，通常开发的是非公共空间，称作第二性开发 功能区开发的分类 按开发区的主要功能，分为城市生活区开发、城市产业区开发、城市中心区开发等形式 其他开发类型分类 从开发过程看，可分为土地开发和建筑物业开发两种类型。土地开发通常称为“七通一平” 水平的空间经济特征 土地的基地属性、土地的区位属性 可达性：空间联系的便利程度，主要与城市的道路系统和交通网络有关。 可达性对城市开发活动的影响表现在两个方面：首先，不同的开发活动对可达性的需求程度不同，因此即使相同的区位，不同的开发活动的土地经济效益不同；第二，各种开发活动的土地经济效益对可达性变化敏感程度不同，一般经济效益高的往往较敏感。 区位的外部性：指各种土地利用的空间集聚而产生的相互影响，包括积极的和消极的两种可能。功能上具有互补性的城市活动的空间集聚，使土地利用效益上升，成为空间集聚的积极效应，如住宅区和商业区。功能上具有排斥性的城市活动的空间集聚，是土地利用效益下降，称之为空间集聚的消极效应，如有噪声的工厂使周边住宅的价格下降。 当边际收入量等于边际产出量时，边际收益为零，总收益达到最大。详见p568图及说明 城市开发概述 城市开